Аренда автозаправочной станции, один из распространённых способов ведения бизнеса в сфере розничной торговли топливом. Однако такая сделка имеет существенные налоговые последствия как для арендодателя, так и для арендатора. В этой статье подробно разберём, какие налоги возникают при аренде АЗС, кто и как их платит, а также на что обратить внимание при заключении договора.
Особенности объекта аренды
АЗС — это сложный объект недвижимости, который включает в себя:
- земельный участок;
- здания и сооружения (операторная, навесы);
- резервуары для хранения топлива;
- топливораздаточные колонки и иное технологическое оборудование.
От того, что именно передаётся в аренду — только недвижимость или комплекс с оборудованием — зависят налоговые последствия сделки. Договор аренды зданий и сооружений, заключённый на срок более года, подлежит государственной регистрации.
Налоги у арендодателя
Налог на прибыль
Арендная плата признаётся доходом арендодателя. Если сдача имущества в аренду является основным видом деятельности, доходы отражаются как выручка от реализации, если нет — как внереализационные доходы (п. 4 ст. 250 НК РФ).
Налогоплательщик вправе самостоятельно устанавливать дату признания дохода от арендной платы исходя из положений статей 271–272 НК РФ, закрепив это в учётной политике. Важно, что глава 34 ГК РФ не требует ежемесячного составления актов оказания услуг — достаточно договора и документов на оплату.
Поскольку право собственности на объект к арендатору не переходит, переданное в аренду имущество не исключается из состава амортизируемого (п. 1, п. 3 ст. 256 НК РФ). Арендодатель продолжает начислять амортизацию по зданиям, резервуарам и оборудованию АЗС, уменьшая налогооблагаемую прибыль.
НДС
Передача имущества в аренду облагается НДС по ставке 20%. Арендодатель выставляет арендатору счёт-фактуру. Исключение — арендодатели на специальных налоговых режимах (УСН с доходами ниже установленного лимита, патент), которые НДС не уплачивают.
Налог на имущество
Налог на имущество организаций платит собственник, то есть арендодатель, поскольку объект числится на его балансе. Здания АЗС, включённые в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, облагаются налогом исходя из кадастровой стоимости.
НДФЛ при аренде у физического лица
Если арендодатель, физическое лицо (не ИП), арендатор-организация становится налоговым агентом: он обязан удержать НДФЛ (13–15%) из арендной платы и перечислить его в бюджет, а также уплатить страховые взносы с отдельных выплат, если они предусмотрены законодательством.
Налоги у арендатора
Учёт арендной платы в расходах
Арендные платежи включаются в прочие расходы, связанные с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). В бухгалтерском и налоговом учёте арендную плату признают в расходах на последнее число каждого месяца, а НДС принимают к вычету по счёту-фактуре арендодателя.
ФСБУ 25/2018
Согласно ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды», арендатор признаёт объект аренды как право пользования активом (ППА) и одновременно отражает обязательство по аренде. Это применимо, если:
- предмет аренды идентифицирован в договоре и арендодатель не может заменить его по своему усмотрению;
- арендатор получает экономические выгоды от использования объекта в течение срока аренды;
- арендатор определяет порядок использования предмета аренды.
Организации с упрощённым учётом вправе применять упрощённые способы учёта аренды.
Акцизы и лицензии
Специфика АЗС состоит в том, что арендатор, осуществляющий хранение и розничную продажу топлива, должен учитывать требования акцизного законодательства. Розничная реализация бензина и дизельного топлива акцизами не облагается, однако операции с нефтепродуктами (производство, оптовая реализация) могут требовать свидетельства на совершение операций с нефтепродуктами. Также необходима лицензия на хранение нефти, газа и продуктов их переработки.
Специальные налоговые режимы
Арендодатель или арендатор могут применять УСН:
- УСН «доходы» (6%) — налог уплачивается со всей арендной платы без учёта расходов;
- УСН «доходы минус расходы» (15%), арендатор учитывает арендные платежи в расходах, арендодатель — расходы на содержание объекта.
С 2025 года упрощенцы с доходами свыше 60 млн рублей становятся плательщиками НДС, что следует учитывать при планировании налоговой нагрузки.
На что обратить внимание в договоре
- Выделение НДС в цене договора. Чётко укажите, включён ли НДС в арендную плату, чтобы избежать споров о доплате налога сверх цены договора.
- Распределение расходов. Определите, кто несёт расходы на содержание, ремонт, коммунальные платежи и экологические обязательства (рекультивация, обращение с отходами).
- Выкупная аренда. Если предусмотрен выкуп АЗС, доход от продажи для арендодателя является выручкой от реализации, которую он вправе уменьшить на остаточную стоимость объекта.
- Регистрация договора. Долгосрочная аренда недвижимости требует регистрации в Росреестре.
Аренда АЗС порождает обязанности по налогу на прибыль (или налогу при УСН), НДС, налогу на имущество, а при аренде у физического лица — по НДФЛ в качестве налогового агента. Грамотно составленный договор и правильно сформированная учётная политика позволяют оптимизировать налоговую нагрузку и избежать претензий со стороны налоговых органов. Перед заключением сделки рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером или налоговым консультантом.