Наём комнаты в коммунальной квартире — распространённая практика на рынке жилья. Однако такая сделка имеет свои особенности: помимо отношений между наймодателем и нанимателем, здесь затрагиваются интересы соседей, проживающих в других комнатах. Чтобы избежать споров, сторонам важно грамотно составить договор найма жилого помещения. В этой статье мы разберём ключевые положения такого договора и приведём его образец.

Правовые основы найма комнаты

Отношения по найму жилого помещения регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ (статьи 671–688). Комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом жилого фонда, поэтому собственник вправе сдать её внаём. При этом следует учитывать:

• если комната находится в долевой собственности нескольких лиц, требуется согласие всех сособственников;
• согласие соседей по коммунальной квартире на вселение нанимателя по закону не требуется, если наймодатель — единственный собственник комнаты;
• наниматель получает право пользования общими помещениями (кухней, санузлом, коридором) наравне с другими жильцами;
• договор, заключённый на срок до одного года, считается краткосрочным наймом (ст. 683 ГК РФ).

Обязательные разделы договора

Предмет договора

Необходимо точно указать объект: адрес квартиры, номер комнаты по поэтажному плану, её площадь, а также право пользования местами общего пользования.

Стороны договора

Указываются паспортные данные наймодателя (собственника) и нанимателя. Рекомендуеться приложить копию документа, подтверждающего право собственности (выписку из ЕГРН).

Срок найма

Чётко прописывается дата начала и окончания действия договора. Чаще всего заключается краткосрочный найм на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

Плата за наём и коммунальные услуги

Фиксируется размер ежемесячной платы, порядок и сроки её внесения, а также порядок оплаты коммунальных услуг — включены они в плату или оплачиваются отдельно.

Обеспечительный платёж (депозит)

Если стороны договорились о залоге, указывается его размер и условия возврата при окончании найма.

Права и обязанности сторон

Наниматель обязуется использовать комнату только для проживания, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, поддерживать порядок в местах общего пользования. Наймодатель обязуется предоставить комнату в пригодном для проживания состоянии.

Порядок расторжения

Наниматель вправе расторгнуть договор, предупредив наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ), если иное не установлено договором. Наймодатель может расторгнуть договор в судебном порядке при существенных нарушениях.

Краткий образец договора

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КОМНАТЫ)

г. __________ «___» __________ 20___ г.

Гражданин(ка) __________ (паспорт: серия ____, № ______), именуемый(ая) в дальнейшем «Наймодатель», и гражданин(ка) __________ (паспорт: серия ____, № ______), именуемый(ая) «Наниматель», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора. Наймодатель предоставляет Нанимателю за плату во временное владение и пользование комнату № __ площадью __ кв. м, расположенную по адресу: __________, в коммунальной квартире, с правом пользования местами общего пользования (кухня, санузел, коридор).
2. Срок найма. Договор заключён на срок с «___» ______ 20___ г. по «___» ______ 20___ г.
3. Плата за наём. Ежемесячная плата составляет ______ рублей, вносится не позднее __ числа каждого месяца. Коммунальные услуги оплачиваются __________.
4. Обеспечительный платёж составляет ______ рублей и возвращается при окончании найма при отсутствии задолженности и ущерба.
5. Обязанности сторон. Наниматель обязуется использовать комнату для проживания, соблюдать санитарные нормы и правила проживания, не нарушать права соседей. Наймодатель обязуется передать комнату в надлежащем состоянии по акту приёма-передачи.
6. Расторжение договора осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 687 ГК РФ.
7. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Подписи сторон: Наймодатель __________ / Наниматель __________

Практические рекомендации

• Всегда составляйте акт приёма-передачи с описью имущества и состояния комнаты.
• Передачу денег оформляйте распиской или платёжным документом.
• Проверьте у наймодателя выписку из ЕГРН и убедитесь в отсутствии обременений.
• При найме на срок от года договор подлежит государственной регистрации (ограничение (обременение) права собственности).
• Пропишите порядок посещения комнаты наймодателем, только с предварительного уведомления нанимателя.

Грамотно составленный договор найма комнаты защищает интересы обеих сторон и позволяет избежать конфликтов как между наймодателем и нанимателем, так и с соседями по коммунальной квартире. При возникновении сложных ситуаций рекомендуется обратиться за консультацией к юристу.