Продажа дома — крупная сделка, и вопрос налогообложения волнует каждого продавца. Нужно ли платить НДФЛ с продажи дома, какие существуют льготы и как законно уменьшить налог или полностью от него освободиться — разберём подробно.
Когда НДФЛ при продаже дома платить не нужно
Главная льгота — освобождение от налога по истечении минимального срока владения недвижимостью. Если дом находился в вашей собственности достаточно долго, доход от его продажи налогом не облагается, и декларацию подавать не требуется.
Минимальный срок владения — 5 лет
В общем случае минимальный срок владения составляет 5 лет. Он применяется, если дом был куплен, получен по договору мены или приобретён иным возмездным способом.
Минимальный срок владения — 3 года
Сокращённый срок в 3 года действует в следующих случаях:
- дом получен в наследство;
- дом получен в дар от близкого родственника (супруга, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестёр);
- дом получен в результате приватизации;
- дом получен по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- продаётся единственное жильё (на момент продажи у вас нет другой жилой недвижимости, либо новое жильё куплено не ранее чем за 90 дней до продажи старого).
Льгота для семей с детьми
С 2021 года действует дополнительная льгота: семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если соблюдены условия:
- дети несовершеннолетние (или до 24 лет при очном обучении);
- в год продажи или до 30 апреля следующего года куплено новое жильё большей площади или кадастровой стоимости;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
- у членов семьи нет в собственности другого жилья, площадь которого превышает 50% площади нового.
Как уменьшить налог, если срок владения не вышел
Если дом продан раньше минимального срока, налог придётся заплатить, но его можно законно уменьшить одним из двух способов.
Имущественный налоговый вычет — 1 млн рублей
Из суммы дохода от продажи можно вычесть 1 000 000 рублей. Например, дом продан за 4 млн рублей — налог считается с 3 млн рублей. Если дом находиться в долевой собственности и продаётся по одному договору, вычет распределяется между собственниками пропорционально долям.
Вычет расходов на приобретение
Вместо фиксированного вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на покупку или строительство дома. Это выгодно, если расходы превышали 1 млн рублей. Например, дом куплен за 5 млн, продан за 6 млн — налог платится только с разницы в 1 млн рублей.
Ставка налога
Для налоговых резидентов РФ ставка НДФЛ составляет 13% (по сделкам до конца 2024 года). С 2025 года действует прогрессивная шкала: при доходе свыше 2,4 млн рублей применяется повышенная ставка 15% с суммы превышения. Для нерезидентов ставка, 30%.
Важно: если цена продажи в договоре ниже 70% кадастровой стоимости дома, налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Как отчитаться перед налоговой
- Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатите налог не позднее 15 июля того же года.
- Приложите документы: договор купли-продажи, документы, подтверждающие расходы (если используете вычет расходов).
Декларацию удобно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Учтите: ФНС получает сведения о сделках от Росреестра, поэтому отсутствие декларации повлечёт камеральную проверку, штраф и пени.
Льготы по НДФЛ при продаже дома существуют и весьма существенны: полное освобождение от налога после 3 или 5 лет владения, специальная льгота для семей с детьми, а также имущественный вычет в 1 млн рублей или вычет расходов на приобретение. Главное, правильно определить срок владения, выбрать выгодный способ уменьшения налога и вовремя подать декларацию.