Вопрос взаимоотношений между ресурсоснабжающими организациями (РСО) и управляющими компаниями (УК) — один из самых актуальных в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Разберёмся, обязана ли РСО заключать договор с управляющей организацией, и каковы правовые последствия отказа.
Правовая основа отношений между РСО и УК
Когда собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) выбирают способ управления через управляющую организацию, последняя обязана обеспечить жителей коммунальными услугами. Для этого УК заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые поставляют:
- холодную и горячую воду;
- электрическую и тепловую энергию;
- газ (в т.ч. бытовой газ в баллонах);
- услуги водоотведения;
- твёрдое топливо при печном отоплении.
Кроме того, заключается договор с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами (ТКО).
Обязанность управляющей компании заключить договор
Согласно жилищному законодательству, управляющие организации, товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищные кооперативы не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, в т.ч. в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома.
Порядок заключения таких договоров установлен Правилами, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от № 124. Согласно этим правилам, управляющая организация, на которую договором управления возложена обязанность по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг, обращается в РСО для заключения договора ресурсоснабжения.
Таким образом, инициатива заключения договора, как правило, исходит от управляющей компании, а РСО, в свою очередь, не вправе необоснованно отказать в заключении договора, поскольку для неё такой договор является публичным (обязательным к заключению).
Обязательность договора для РСО
Договор ресурсоснабжения относится к категории публичных договоров. Это означает, что ресурсоснабжающая организация, осуществляющая соответствующий вид деятельности, обязана заключить договор с каждым, кто к ней обратится, и не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим.
Согласно статье 445 Гражданского кодекса РФ, если для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна в течение 30 дней со дня получения оферты направить другой стороне:
- извещение об акцепте (согласии заключить договор);
- извещение об отказе от акцепта;
- извещение об акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).
Необоснованный отказ РСО от заключения договора может быть обжалован в судебном порядке.
Что делать, если УК уклоняется от заключения договора
На практике встречаются ситуации, когда управляющая компания уклоняется от заключения договора с РСО, например на теплоснабжение. В этом случае ресурсоснабжающая организация имеет несколько законных способов защиты своих интересов:
Обращение в суд
РСО вправе обратиться в суд с требованием о понуждении управляющей компании к заключению договора. Судебная практика подтверждает правомерность таких требований, поскольку заключение договора для УК является обязанностью, вытекающей из договора управления МКД.
Обращение в жилищную инспекцию
Орган государственного жилищного надзора (жилищная инспекция) вправе выдать управляющей компании предписание об обязанности заключить договор с ресурсоснабжающей организацией. Неисполнение предписания влечёт административную ответственность для УК.
- Управляющая компания обязана заключить договоры с РСО на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства дома;
- Ресурсоснабжающая организация, в свою очередь, не вправе отказать в заключении публичного договора при обращении УК;
- При уклонении УК от заключения договора РСО может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора либо подать жалобу в жилищную инспекцию;
- Жилищная инспекция вправе выдать УК обязательное для исполнения предписание о заключении договора;
- Сторона, для которой заключение договора обязательно, должна ответить на оферту в течение 30 дней.
Таким образом, законодательство устанавливает взаимную обязанность заключения договора ресурсоснабжения: и управляющая компания, и ресурсоснабжающая организация связаны требованиями закона и не вправе уклоняться от оформления договорных отношений. Это обеспечивает бесперебойное предоставление коммунальных услуг жителям многоквартирных домов и защищает права всех участников жилищных отношений.