Ситуация, когда арендатор перечисляет арендные платежи не непосредственно арендодателю (собственнику имущества), а третьему лицу, часто встречается в деловой практике․ Это может быть связано с агентскими схемами, цессией (переуступкой) права требования, факторингом или простым устным соглашением сторон․ Однако с правовой точки зрения такая схема несет в себе значительные риски для обеих сторон, если она не закреплена соответствующими документами․

В данной статье подробно разберем правовые основания оплаты третьему лицу, необходимые документы для легализации таких платежей, налоговые последствия и предоставим образцы ключевых документов․

Правовые основания перевода платежей третьему лицу

Согласно статье 313 ГК РФ, исполнение обязательства (оплата аренды) должным образом производится в пользу кредитора (арендодателя)․ Исполнение в пользу третьего лица допускается только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором․

Основные правовые основания для оплаты третьему лицу:

• Прямое условие договора аренды․ В самом договоре аренды прописан реквизит: «Арендные платежи производить на расчетный счет ООО «Ромашка» (ИНН/КПП․․․)»․
• Дополнительное соглашение к договору аренды․ Если договор уже подписан, стороны подписывают доп․ соглашение с изменением реквизитов получателя платежа․
• Уведомление о цессии (переуступке права требования), ст․ 382–390 ГК РФ․ Арендодатель переуступил право требовать оплату аренды третьему лицу (факторинговой компании, банку, инвестору)․ Арендатор должен получить официальное письменное уведомление․
• Доверенность на получение денежных средств․ Третье лицо действует на основании нотариальной или простой письменной доверенности от арендодателя․
• Агентский договор / Договор поручения․ Арендодатель нанял агента за вознаграждение принимать платежи от арендаторов․

Риски для сторон при отсутствии оформления

Риски арендатора (плательщика):

1. Двойная оплата․ Арендодатель может потребовать оплату по договору, так как деньги не дошли до него (третье лицо их присвоило, обанкротилось или ошиблось)․
2. Налоговые риски․ Налоговая инспекция может не принять расходы по аренде (ст․ 252 НК РФ), если платеж идет не собственнику, а «левой» фирме без оснований․ Риск начисления доп․ НДС и налога на прибыль․
3. Проблемы с ВЭД/115-ФЗ․ Банк может заблокировать операцию как подозрительную (перевод Means к непрофильной организации без ясного основания)․

Риски арендодателя (получателя):

1. Потеря контроля над долгом․ Если уведомление о цессии не направлено или составлено с ошибками, арендатор платит агенту, а агент не перечисляет деньги собственнику․
2. Налоговые начисления․ Если агент не перечислил НДС/НДФЛ за арендодателя․

Необходимый пакет документов (Чек-лист)

Для безопасной оплаты третьему лицу арендатор должен требовать и хранить следующий пакет:

Образцы заполнения ключевых документов

Ниже приведены типовые образцы․ Обратите внимание: перед использованием обязательно адаптируйте их под вашу ситуацию и проконсультируйтесь с юристом․

Образец 1․ Дополнительное соглашение к договору аренды об изменении реквизитов платежа

ГОРОД ______________ «___» _____________ 20__ г․

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к Договору аренды № ___ от «___» _____________ 20__ г․

г․ ______________

Мы, нижеподписавшиеся:
Арендодатель: _________________________________________________________ (Полное наименование/ФИО ИП),
действующий на основании _______________________________________________________ (Устав / Свидетельства ИП / Доверенности № __),
в лице _______________________________________________________________________ (Должность, ФИО),
именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

Арендатор: _____________________________________________________________ (Полное наименование/ФИО ИП),
действующий на основании _______________________________________________________,
в лице _______________________________________________________________________,
именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

Пункт ___ Договора аренды № ___ от «___» _____________ 20__ г․ (далее — Договор) изложить в следующей редакции:

«___․ Порядок расчетов:
___․1․ Арендные платежи производит Арендатор путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет третьего лица — Получателя платежа:
Наименование Получателя: ____________________________________________________________
ИНН/КПП: _______________________________________________________________________
Расчетный счет №: _______________________________________________________________
Банк Получателя: ________________________________________________________________
БИК: ___________________________________________________________________________
Корр․ счет: _____________________________________________________________________

___․2․ Основанием для оплаты третьему лицу является _______________________________________
(указать: Агентский договор №__ / Договор цессии №__ / Доверенность №__ / иное основание)․
___․3․ Перечисление средств на указанные реквизиты считается надлежащим исполнением Арендатором обязательств по оплате аренды по Договору․
___․4․ Все банковские комиссии за перечисление средств несет __________________ (Арендатор/Арендодатель)․»

Во всем остальном Договор аренды № ___ остается в силе без изменений․

Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до окончания срока действия Договора․
Настоящее Дополнительное соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон․
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

АРЕНДОДАТЕЛЬ: АРЕНДАТОР:
_______________________________________ _______________________________________
/Подпись/ _________________ /ФИО/ /Подпись/ _________________ /ФИО/
М․П․ М․П․

Образец 2․ Уведомление о цессии (переуступке) права требования арендных платежей

Используется, если арендодатель передал право требовать долг третьему лицу (факторинг, залог прав требования, продажа долга)․

УВЕДОМЛЕНИЕ О ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ (ЦЕССИИ)

Номер: ___ Дата: «___» _____________ 20__ г․
г․ ______________

Кому: _________________________________________________________________________
(Полное наименование Арендатора, ИНН, адрес)

От кого (Цедент — первоначальный кредитор/Арендодатель):
_______________________________________________________________________________________
(Наименование, ИНН/КПП, адрес, тел․, email)

Кому переуступлено право требования (Цессионарий — новый кредитор/Получатель платежа):
_______________________________________________________________________________________
(Наименование, ИНН/КПП, адрес, тел․, email)

Основание уведомления: Договор цессии права требования № ___ от «___» _____________ 20__ г․,
заключенный между Цедентом и Цессионарием․

Информация о переуступаемом праве требования:
Основание возникновения права требования: Договор аренды № ___ от «___» _____________ 20__ г․,
заключенный между Цедентом (Арендодателем) и Вами (Арендатором)․
Предмет аренды: _____________________________________________________________
(Адрес, кадастровый номер, площадь, инвентарный номер)․

Содержание права требования: Право требовать от Арендатора уплату арендных платежей
(ежемесячно/квартально) в размере, порядке и сроки, установленные Договором аренды № ___,
в т․ч․ пени, штрафы, неустойки за просрочку платежей․

Срок исполнения обязательства Арендатором: Ежемесячно не позднее __ числа месяца,
следующего за отчетным (или иные сроки по Договору аренды)․
Реквизиты для оплаты (Цессионарий):
Получатель: _________________________________________________________________
ИНН/КПП: ___________________________________________________________________
Расчетный счет: ______________________________________________________________
Банк: _______________________________________________________________________
БИК: ________________________________________________________________________
Корр․ счет: __________________________________________________________________

Обязательства Арендатора:
С момента получения настоящего Уведомления Арендатор обязан исполнять обязательство по оплате
арендных платежей исключительно в пользу Цессионария на указанные выше реквизиты․
Исполнение обязательства в пользу Цедента (первоначального Арендодателя) не считается надлежащим
и не прекращает обязательство Арендатора перед Цессионарием (ст․ 389 ГК РФ)․

Документы, подтверждающие цессию (приложены копии):
— Договор цессии права требования № ___ от «___» _____________ 20__ г․;
— Договор аренды № ___ от «___» _____________ 20__ г․ (страницы с реквизитами сторон и предметом);
— Реестр переуступаемых прав требования (если применимо)․

Просим принять к сведению и с «___» _____________ 20__ г․ производить все платежи
по Договору аренды № ___ на реквизиты Цессионария․

ЦЕДЕНТ (АРЕНДОДАТЕЛЬ):
_________________________ / _________________________
(Подпись руководителя/ФИО) (Печать, если имеется)

ЦЕССИОНАРИЙ (ПОДТВЕРЖДАЮ ПОЛУЧЕНИЕ ПРАВА):
_________________________ / _________________________
(Подпись уполномоченного лица/ФИО) (Печать, если имеется)



ОТМЕТКА О ПОЛУЧЕНИИ (заполняет Арендатор):
«Уведомление о цессии права требования № ___ от «___» _____________ 20__ г․ получено․
С обязательством по оплате аренды на реквизиты Цессионария ознакомлен(а)․»
_________________________ / _________________________
(Подпись уполномоченного лица Арендатора / ФИО, должность)
Дата получения: «___» _____________ 20__ г․ М․П․ Арендатора

Образец 3․ Доверенность на получение арендных платежей (для физлица/ИП/организации)

Подходит, если третье лицо, просто уполномоченный представитель (менеджер, родственник, бухгалтер), а право требования у арендодателя остается․

ДОВЕРЕННОСТЬ № ___
на получение денежных средств (арендных платежей)

г․ ______________ «___» _____________ 20__ г․

ДОВЕРИТЕЛЬ (Арендодатель):
Организация/ИП/Физлицо: _______________________________________________________
ИНН/КПП (для орг/ИП): _________________________________________________________
Адрес: _______________________________________________________________________
Расчетный счет (для справки): ___________________________________________________

ДОВЕРЕННОЕ ЛИЦО (Третье лицо, получающее платежи):
ФИО полностью: _______________________________________________________________
Дата рождения: ________________________________________________________________
Паспорт: серия ___ № _________, выдан ______________________________________________
Код подразделения: ______________ от «___» _____________ 20__ г․
Адрес регистрации/проживания: __________________________________________________
ИНН (если есть): _______________________________________________________________

ПОЛНОМОЧИЯ ДОВЕРЕННОГО ЛИЦА:
Доверенное лицо уполномачено от моего имени и в моих интересах:
Получать от Арендатора _____________________________________________________
(Наименование/ФИО арендатора, № Договора аренды ___ от «___» _____________ 20__ г․)
арендные платежи за период ____________________________________________________________
(например: «за январь 2024 г․», «за период с по », «за весь срок действия договора»)․
Выдавать Арендатору квитанции (расписки) о получении денежных средств по установленным
образцам или на бланках Арендодателя, ставить подпись в актах сверки взаиморасчетов․
Подписывать за Арендодателем документы, необходимые для получения платежей
(счета на оплату, акты приема-передачи, универсальные передаточные документы — УПД)․
Получать денежные средства как в безналичном порядке (на расчетный счет Доверенного лица
или иного третьего лица по согласованию с Довернителем), так и в натуральном выражении (наличные)
с выдачей соответствующей квитанции (расписки)․
Представлять интересы Доверяющего в банках, почтовых отделениях, кассовых центрах
для получения перечисленных средств․

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОВЕРЕННОСТИ: до «___» _____________ 20__ г․

(Максимальный срок — 3 года, если не указан — 1 год (ст․ 186 ГК РФ))․
ПОДПИСЬ ПЕРЕДАЧИ (РАСПИСКА ДОВЕРЕННОГО ЛИЦА):
«Доверенность получена․ Права и обязанности, а также ответственность за их неисполнение поняты․
Обязуюсь передать все полученные средства Доверяющему в срок не позднее ____ дней после получения»․
_________________________ / _________________________
(Подпись Доверенного лица) (Расшифровка подписи)

ПОДПИСЬ ДОВЕРИТЕЛЯ:
_________________________ / _________________________
(Подпись руководителя/ФИО ИП/Физлица) (Расшифровка подписи)
М․П․ (Для организаций и ИП, имеющих печать)


Примечание: Для получения крупных сумм или работы с банками часто требуется нотариальная форма доверенности․
Простая письменная форма допустима для получения средств в кассе организации-Арендатора или при безналичном переводе на карту/счет доверенного лица, если банк-эквайринг/банк Арендатора это принимает․

Особенности оформления платежного поручения (Сбербанк/Тинькофф/Другие банки)

При заполнении платежного поручения (ПП) в поле «Назначение платежа» обязательно указывать:

• Номер и дату Договора аренды․
• Период оплаты (месяц/квартал)․
• Ссылку на документ-основание оплаты третьему лицу․

Пример заполнения поля «Назначение платежа» (поле 160 по приказу Банка России № 111-И):

Оплата аренды за 01․2024 по Договору аренды № 123-AD от ․ Платёж производится третьему лицу — ООО «Управляющая Компания» на основании Доп․ соглашения № 1 от / Уведомления о цессии № 5 от ․ НДС не облагается / НДС 20%, 15 000 руб․

Это критически важно для:

• Банка (контроль 115-ФЗ, подтверждение экономического смысла операции)․
• Бухгалтерии арендатора (обоснование расхода, корректное отражение в учете)․
• Налоговой инспекции (подтверждение связи платежа с хозяйственной деятельностью)․

Налоговые аспекты (НДС, Налог на прибыль, НДФЛ)

НДС (ст․ 146, 154, 174 НК РФ)

• Арендодатель на общей системе (ОСНО): Обязан начислить НДС с полной стоимости аренды․ Факт оплаты третьему лицу не освобождает от уплаты НДС в бюджет․ Арендатор имеет право на вычет «входящего» НДС только при наличии УПД/Счета-фактуры от Арендодателя (Цедента) и подтверждения оплаты (выписки со счета)․
• Арендодатель на УСН/Патенте: НДС не начисляется (кроме отдельных случаев)․ В назначении платежа пишут «НДС не облагается»․
• Цессия права требования: Переуступка права требования (цессия) — операция не подлежащая обложению НДС (п․ 17 ст․ 149 НК РФ), если это не реализация имущественных прав в предпринимательских целях системой․ Но сама аренда облагается․

Налог на прибыль (ст․ 252, 274 НК РФ)

• Расходы арендатора по аренде признаются обоснованными и документарно подтвержденными (ст․ 252 НК РФ), если есть: Договор, Акт приема-передачи/УПД, Платежное поручение, Документ-основание оплаты третьему лицу (Доп․ соглашение/Уведомление о цессии/Доверенность)․
• Без документа-основания налоговая может отказать в вычете расходов и налоге на прибыль․

НДФЛ / Страховые взносы (если Арендодатель — физлицо/самозанятый)

• Если арендодатель — физлицо, сдающее в аренду имущество, налоговым агентом по НДФЛ (13%/30%) выступает Арендатор-организация/ИП․
• Оплата третьему лицу (чужому счету) не снимает с арендатора обязанности удержать и перечислить НДФЛ с дохода арендодателя․
• Арендатор удерживает НДФЛ из суммы аренды и перечисляет в бюджет, а остаток отправляет третьему лицу․ В ПП указывают: «Оплата аренды за 01․2024 г․ по дог․ №1; Удержан НДФЛ 13% — 5000 руб․ Перечислено третьему лицу на основании доверенности №5»․

Судебная практика: ключевые моменты

Суды последовательно защищают позицию: платеж третьему лицу без документа-основания не засчитывается в исполнение обязательства․

• Определение ВАС РФ от № 6166/03: Исполнение обязательства третьим лицом допускается только при наличии согласия кредитора (закон или договор)․ Бремя доказывания согласия кредитора лежит на должнике (арендаторе)․
• Постановление Пленума ВС РФ № 54 (п․ 15): Если должник исполнил обязательство в пользу третьего лица без оснований, обязательство перед кредитором не считается исполненным;
• Дело № А40-123456/2023 (пример): Арендатор платил на карту директора арендодателя 2 года․ Договором оплата предусматривалась на р/с организации․ Директор ушел, деньги не дошли․ Суд взыскал аренду повторно, так как доверенности/доп․ соглашения не было․

Пошаговая инструкция: как безопасно перевести аренду третьему лицу

1. Запросите у арендодателя документ-основание․ Не переводите деньги, пока не получите на руки (на email) подписанное Доп․ соглашение, Уведомление о цессии или нотариальную доверенность․
2. Проверьте реквизиты․ Сверьте ИНН/КПП/Расчетный счет в документе-основании с тем, что дают для оплаты․ Проверьте получателя в сервисе «Прозрачный бизнес» (ФНС) или СПАРК/Контур․Фокус — нет ли признаков «однодневки», массовой регистрации, банкротства․
3. Подпишите/получите подписанный Акт сверки перед каждым крупным платежом или раз в квартал․
4. Заполните ПП максимально подробно (см․ раздел 5)․ Сохраните PDF-копию ПП с отметкой банка «Исполнено»․
5. Получите подтверждение от третьего лица․ Попросите квитанцию/расписку/УПД от третьего лица с указанием: «Получено от Арендатора [Название] за Арендодателя [Название] по Договору аренды №․․․ на основании Доверенности/Цессии №․․․»․
6. Архивируйте всё․ Храните пакет: Договор аренды + Доп․ соглашение/Уведомление/Доверенность + Счета/УПД + ПП + Выписки + Квитанции третьего лица․ Срок хранения — минимум 5 лет (НК РФ), лучше 6-10 лет (ГК РФ, сроки исковой давности)․

Частые ошибки (Чек-лист «Чего НЕ делать»)

• ❌ Платить по реквизитам из СМС/мессенджера/устного diktata без бумаги․
• ❌ В назначении платежа писать просто «За аренду» без номера договора и основания третьего лица․
• ❌ Принимать Уведомление о цессии без подписи арендодателя (цедента) или без копии договора цессии․
• ❌ Не удерживать НДФЛ при оплате физлицу-аредателю через третье лицо․
• ❌ Не проверять цессионария на надежность (риск: цессионарий — фирма-пустышка, деньги уйдут в обнал)․
• ❌ Использовать просроченную доверенность (срок > 3 лет или дата истекла)․

Оплата аренды третьему лицу, абсолютно легальная и распространенная практика, если она документарно оформлена․ Главный принцип: никаких денежных переводов без бумажного основания․

Используйте приведенные выше образцы Дополнительного соглашения, Уведомления о цессии и Доверенности как базу для ваших документов․ Грамотное оформление сэкономит вам время, нервы и деньги при возможных налоговых проверках или судебных спорах․

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией․ Гражданское законодательство (ГК РФ) и налоговое законодательство (НК РФ) могут меняться․ Перед подписанием документов и совершением платежей рекомендуется обратится к профессиональному юристу или бухгалтеру для учета специфики вашей ситуации․