С 2015 года в Российской Федерации поэтапно осуществлялся переход от налогообложения на основе инвентарной стоимости к налогообложению на основе кадастровой стоимости. На текущий момент для абсолютного большинства объектов недвижимости налоговая база определяется именно по кадастровой стоимости. В данной статье подробно разберем, что такое перечень кадастровой стоимости, где его найти, как он формируется и как на него влиять.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна для налога?

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определенная в результате государственной кадастровой оценки. Она учитывает рыночные показатели, назначение объекта, его местоположение, физические характеристики и другие параметры.

Согласно статье 403 Налогового кодекса РФ (НК РФ), налоговая база по налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц (для объектов, перечисленных в ст. 401 НК РФ) определяется на основе кадастровой стоимости.

Основные отличия от инвентарной стоимости:

• Ближе к рыночной: Кадастровая стоимость, как правило, значительно выше инвентарной (иногда в 10–50 раз), что увеличило налоговую нагрузку.
• Единый реестр: Данные содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и являются публичными.
• Периодическое обновление: Оценка проводится не реже одного раза в 3–5 лет (в зависимости от региона и категории земель/объектов).

Какие объекты попадают в «Перечень» для налогообложения по кадастровой стоимости?

Не вся недвижимость облагается по кадастровой стоимости. Статья 401 НК РФ четко ограничивает перечень объектов (для организаций) и статья 401.1 НК РФ — для физических лиц.

Для организаций (ст. 401 НК РФ):

К объектам, налогооблагаемым по кадастровой стоимости, относятся недвижимость, учтенная на балансе как основные средства, и имеющая кадастровый номер, а именно:

1. Административно-деловой, торговый, общественно-деловой, культурно-зрелищный, медицинский, учебный, гостиничный и иные функционального назначения здания, сооружения, помещения (кроме жилых домов, квартир, комнат).
2. Торговые центры (объекты недвижимости, в которых более 20% общей площади предназначены для розничной торговли/обслуживания).
3. Объекты недвижимости иностранных организаций, не связанные с ведением бизнеса через постоянное представительство в РФ.
4. Недвижимость, центры определения кадастровой стоимости которой совпадают с центрами определения кадастровой стоимости объектов, указанных выше (введено для борьбы с фрагментацией объектов).

Для физических лиц (ст. 401.1 НК РФ):

Перечень похож, но имеет свои нюансы. К кадастровому налогу относятся:

• Жилые дома, квартиры, комнаты (если они имеют кадастровый номер).
• Гаражи и машино-места (если имеют кадастровый номер).
• Единые недвижимые комплексы.
• Объекты незавершенного строительства (жилые и нежилые).
• Иные здания, сооружения, помещения (нежилые), если они имеют кадастровый номер (например, коммерческая недвижимость в собственности физлица).

Важно: Земельные участки облагаются налогом на землю (кадастровая стоимость используется всегда), а транспортные средства — транспортным налогом. Налог на имущество на них не распространяется.

Исключения (облагаются по балансовой/инвентарной стоимости):

• Объекты, не имеющие кадастрового номера (не пройдены госрегистрацию в Росреестре).
• Движимое имущество (станки, оборудование, транспорт).
• Объекты, исключенные региональными законами (например, отдельные виды сооружений: ЛЭП, трубопроводы, заборы — часто облагаются по балансовой стоимости).
• Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) — для организаций налоговая база определяется по балансовой стоимости (п. 3 ст. 375 НК РФ).

Где найти актуальный перечень и значение кадастровой стоимости?

Официальный источник данных — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Налоговые органы получают данные автоматически от Росреестра, но налогоплательщик может проверить стоимость самостоятельно.

Способы получения информации:

1. Публичная кадастровая карта (ПКК): pkk.rosreestr.ru. Бесплатно, без авторизации. Введите кадастровый номер или адрес — увидите стоимость, дату определения, вид разрешенного использования.
2. Справка из ЕГРН (электронная или бумажная): Заказывается через Госуслуги, сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru) или МФЦ. Платная услуга (электронная дешевле), но имеет юридическую силу.
3. Личный кабинет налогоплательщика (ФНС): lkfl2.nalog.ru (для физлиц) или ЛК юрлица/ИП. В разделе «Налог на имущество» отображаются объекты, их кадастровая стоимость и расчет налога.
4. Сайт органов исполнительной власти субъекта РФ: Многие регионы публикуют сводные таблицы кадастровой стоимости по муниципальным образованиям.

Как формируется перечень и утверждается стоимость?

Процедура регулируется Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Этапы:

1. Заказ оценки: Инициатором выступает орган исполнительной власти субъекта РФ (правительство области/края/республики).
2. Проведение работ: Кадастровую оценку ведут бюджетные учреждения (ГБУ) или коммерческие организации-победители тендера, включенные в реестр оценщиков.
3. Согласование и утверждение: Результаты согласовываются с заказчиком и утверждаются приказом органа исполнительной власти субъекта РФ.
4. Внесение в ЕГРН: Данные передаются в Росреестр для внесения в реестр. С момента внесения стоимость вступает в силу для налоговых целей (обычно с 1 января года, следующего за годом утверждения, но есть нюансы, см. ст. 403 НК РФ).

Частота переоценки:

• Земельные участки (кроме сельхозназначения) и объекты капитального строительства — не реже 1 раза в 3 года (в федеральных городах — в 2 года).
• Сельхозугодья — не реже 1 раза в 5 лет.

Расчет налога на основе кадастровой стоимости

Для организаций (ст. 378.2 НК РФ):

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога × Коэффициент дефлятора (если применимо) × Доля владения / 12 × Месяцы владения

• Ставка устанавливается региональным законом (макс. 2% для большинства объектов, 0.5% — для объектов с кадастровой стоимостью до 300 млн руб., введенных в реестр МСП, и т.д.).
• Коэффициент дефлятора (Кд) применяется, если прошло менее 3 лет с момента вступления стоимости в силу (для сглаживания роста налога). С 2025 года порядок применения Кд изменен (переход на индексацию).

Для физических лиц (ст. 406 НК РФ):

Налог = (Кадастровая стоимость − Вычет) × Ставка × Доля владения × Месяцы владения / 12

• Налоговый вычет: 20 кв.м (квартира), 10 кв.м (комната), 50 кв.м (дом), 1 млн руб. (гараж/машино-место). Вычет предоставляется на один объект каждого вида.
• Ставки: 0.1% (жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, объекты МСП), 0.5% (объекты стоимостью свыше 300 млн руб., ТЦ, административные здания), 2% (иные объекты).

Что делать, если не согласен с кадастровой стоимостью?

Если кадастровая стоимость завышена (превышает рыночную), налогоплательщик имеет право оспорить её. Это единственный легальный способ снизить налоговую базу по данному объекту.

Два пути оспаривания (ст. 24.1 ФЗ № 237-ФЗ):

А) Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (при органе исполнительной власти субъекта РФ)

• Срок: В течение 6 месяцев с момента вступления стоимости в силу (внесения в ЕГРН). Для физлиц — в течение 5 лет (для объектов, оцененных до 2020 г. — специальные сроки).
• Порядок: Подача заявления + заключение независимого оценщика (акта о рыночной стоимости).
• Результат: Решение комиссии можно обжаловать в суде.

Б) Суд (Арбитражный суд для юрлиц/ИП, Суд общей юрисдикции для физлиц)

• Срок: В течение 6 месяцев (юрлица) или 5 лет (физлица) с момента вступления в силу.
• Порядок: Исковое заявление + заключение оценщика (судебная экспертиза часто назначается судом).
• Особенность: Судебная практика часто стоит на стороне налогоплательщиков, если оценка проводилась с грубыми ошибками (неверно определен класс здания, износ, функциональное назначение).

Важный нюанс: При оспаривании стоимости за прошлые годы (ретроспективно) пересчет налога производится за 3 года, предшествующие году обращения (ст. 52 НК РФ), но только если оспаривание прошло успешно.

Особенности 2024–2025 годов: Индексация вместо дефлятора

Федеральный закон от № 256-ФЗ ввел значительные изменения в расчет налога на имущество организаций с 2025 года:

• Отменен коэффициент дефлятора (Кд).
• Введен механизм индексации кадастровой стоимости на коэффициент инфляции (опубликуется Росстатом ежегодно).
• Индексация применяется к стоимости, зафиксированной на 1 января года, предшествующего налоговому периоду.
• Для новых объектов (внесенных в ЕГРН в налоговом периоде) стоимость берется без индексации.

Для физических лиц порядок расчета налога за 2024 год (оплата до ) остается прежним (с применением вычетов и ставок 0.1%/0.5%/2%).

Частые ошибки при работе с перечнем кадастровой стоимости

Практический чек-лист для налогоплательщика

1. Получите выписку из ЕГРН на каждый объект недвижимости (проверить кадастровый номер, площадь, вид использования, кадастровую стоимость, дату вступления в силу).
2. Сравните кадастровую стоимость с рыночной (предложения на Авито/Циан/Домклик по аналогичным объектам в районе). Если разница > 20–30% — готовитесь к оспариванию.
3. Проверьте налоговое уведомление (физлица) / расчет авансовых платежей (юрлица) на соответствие данным ЕГРН (площадь, доля, ставка, вычеты, льготы).
4. Отслеживайте сроки переоценки в регионе. Обычно новые стоимости вступают в силу с 1 января года, следующего за годом утверждения приказа.
5. При завышении — закажите отчет об оценке рыночной стоимости у СРО-оценщика и подайте в комиссию или суд до истечения срока прескрипции.

Перечень кадастровой стоимости имущества — это динамическая база данных ЕГРН, которая служит фундаментом для расчета налога на имущество. Понимание механизма ее формирования, умение пользоваться Публичной кадастровой картой и Личным кабинетом ФНС, а также знание процедуры оспаривания позволяют налогоплательщикам (как физическим, так и юридическим лицам) не только своевременно исполнять обязанности, но и законно оптимизировать налоговую нагрузку, избегая переплат за счет завышенных государственных оценок.

Рекомендация: Ежегодно (лучше весной, после публикации новых приказов о кадастровой стоимости) проводите аудит своих недвижимых активов на предмет соответствия кадастровой стоимости реальной рыночной ситуации.