Дата актуализации:

Глава 1․ Общие положения

Назначение и нормативная основа

Настоящее Положение разработано в соответствии с:

• Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ);
• Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ);
• Федеральным законом от № 160-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;
• Федеральным законом от № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (в части экологических требований);
• Постановлениями Правительства РФ, регулирующими особенности обращения муниципального имущества;
• Уставом муниципального района и нормативными правовыми актами главы администрации района․

Положение определяет правовые основы, порядок, условия и способы предоставления в аренду (субаренду) недвижимого и движимого имущества, находящегося в собственности муниципального района․

Основные понятия

Для целей настоящего Положения используются следующие основные понятия:

• Муниципальное имущество — недвижимое и движимое имущество, находящееся в собственности муниципального образования (района) на праве собственности․
• Аренда муниципального имущества — передача имущества в возмездное временное владение и пользование на основании договора аренды․
• Субаренда — передача арендатором принятого в аренду имущества в аренду другому лицу (субарендатору) с письменного согласия арендодателя․
• Перечень муниципального имущества — утвержденный органом местного самоуправления реестр объектов, свободных от прав третьих лиц и подлежащих предоставлению в аренду․
• Начальная цена договора аренды — годовая арендная плата, определенная по результатам оценки рыночной стоимости аренды объекта․

Принципы предоставления в аренду

1. Публичность и прозрачность — информация о предоставляемых объектах, условиях и результатах торгов публикуется в официальных источниках․
2. Конкуренция — предоставление в аренду преимущественно путем проведения торгов (аукционов, конкурсов)․
3. Равноправие участников — запрет дискриминации потенциальных арендаторов․
4. Целевое использование, объект должен использоваться строго в соответствии с разрешенным видом использования (Земельный кодекс, градостроительный регламент)․
5. Платность — уплата арендной платы, за исключением случаев, установленных законом (безвозмездное пользование)․

Глава 2․ Основания и формы предоставления в аренду

Основания для возникновения арендных отношений

Предоставление муниципального имущества в аренду осуществляется на основании:

• Решения общенаселенного собрания (собрания уполномоченных представителей) или решения представительного органа муниципального образования;
• Распоряжения (приказа) главы администрации района;
• Протокола итогов торгов (аукциона, конкурса);
• Заявления единственного претендента (в случаях, предусмотренных законом, когда торги несостоялись или признаны несостоявшимися)․

Способы предоставления в аренду

В соответствии с нормативной базой и практикой (в т․ч․ Положениями муниципальных образований, таких как Симферопольский район Республики Крым, городской округ Улан-Удэ и др․), предоставление осуществляется двумя основными способами:

Путем проведения торгов (общий порядок)

Является основным способом․ Торги проводятся в электронной форме на единой электронной торговой площадке (ЕЭТП) или в бумажной форме в случаях, установленных законодательством․

Виды торгов:

• Аукцион, побеждает участник, предложивший наибольшую арендную плату;
• Конкурс, побеждает участник, предложивший наилучшие условия аренды (включая инвестиционные обязательства, сроки ввода в эксплуатацию и т․д․)․

Без проведения торгов (исключительные случаи)

Предоставление без торгов допускается в случаях, прямо предусмотренных ст․ 39․6 ЗК РФ, ст․ 60 ГК РФ и федеральными законами, в т․ч․:

• Предоставление в аренду земельных участков, на которых расположены недвижимые вещи, принадлежащие арендатору по праву собственности (предemptive right);
• Предоставление в аренду недвижимых вещей, принадлежащих арендатору земельного участка;
• Предоставление в аренду имущества социально ориентированным некоммерческим организациям, религиозным организациям, организациям инвалидов (на безвозмездной основе или по сниженной плате);
• Если по результатам двух раз объявленных торгов не было заявлено ни одной заявки или допущено только одного участника (предоставление единственному претенденту);
• Предоставление в аренду объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) на условиях обязательства по их восстановлению/сохранению․

Глава 3; Порядок подготовки и проведения торгов

Формирование Перечня муниципального имущества

Орган управления имуществом района ежеквартально (или в иные сроки, установленные местным актом) формирует и утверждает Перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, подлежащего предоставлению в аренду․

В Перечень включаются объекты, по которым:

• Отсутствуют обременения (залог, арест, судебные споры);
• Установлены границы (для земельных участков) и проведена кадастровая регистрация;
• Определен разрешенный вид использования;
• Проведена оценка рыночной стоимости аренды (оценка срока действия — не более 6 месяцев на день публикации объявления о торгах)․

Определение начальной цены и условий торгов

• Начальная цена устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости прав аренды․
• Шаг аукциона — не менее 1% от начальной цены (для аукционов)․
• Залоговое обеспечение, 5–20% от начальной цены (возвращается неуспешным участникам)․
• Срок аренды устанавливается администрацией района в зависимости от вида имущества и целей использования (обычно до 49 лет для земельных участков при строительстве, до 5–10 лет для зданий/сооружений без права выкупа)․

Публикация информации о торгах

Объявление о торгах публикуется не позднее чем за 30 календарных дней до дня их проведения на:

• Официальном сайте администрации района;
• Единой электронной торговой площадке (ЕЭТП);
• В печатном издании (при необходимости, по решению органа власти)․

В объявлении указываются: описание объекта, адрес/кадастровый номер, начальная цена, срок аренды, размер задатка, срок и место подачи заявок, критерии оценки (для конкурса)․

Проведение торгов и подведение итогов

1. Прием заявок, в установленные сроки (обычно до 17:00 рабочего дня, предшествующего дню торгов)․
2. Квалификация участников, проверка соответствия требованиям (отсутствие долгов по аренде, соответствие КО для определенных видов деятельности)․
3. Проведение аукциона/конкурса — в установленную дату и время․
4. Протокол итогов — составляется комиссией по торгам в течение 5 рабочих дней․ Победитель определяется по максимальной цене (аукцион) или по балльной системе (конкурс)․

Обязательные условия договора

Договор аренды муниципального имущества заключается в письменной форме (простой письменной или нотариальной — для объектов, подлежащих госрегистрации) и должен содержать:

• Предмет договора (описание объекта, кадастровый номер, площадь, адрес);
• Срок аренды;
• Размер, порядок и сроки уплаты арендной платы (ежемесячно, ежеквартально);
• Порядок перерасчета арендной платы (индексация, переоценка);
• Права и обязанности сторон (обслуживание, капитальный ремонт, страхование, субаренда);
• Обязательства арендателя по развитию объекта (инвестиционная программа — при наличии);
• Условия досрочного расторжения и возврата имущества;
• Ответственность сторон․

Государственная регистрация

Договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений, помещений (нежилых) на срок 1 год и более подлежат государственной регистрации в Росреестре․ Право аренды возникает с момента регистрации․

Арендная плата и ее перерасчет

• Расчет: Годовая плата = Рыночная стоимость аренды (по отчету оценщика) × Ставка арендной платы (устанавливается органом власти, обычно 0,1–5% от кадастровой/рыночной стоимости в зависимости от категории земель и вида использования)․
• Индексация: Не чаще одного раза в год по инфляционному индексу или по результатам новой оценки (каждые 3–5 лет)․
• Льготы: Предусмотрены для СМСП, НКО, ветеранов, организаций инвалидов в соответствии с законодательством РФ и законами субъекта․

Глава 5․ Особенности предоставления отдельных категорий имущества

Земельные участки

Предоставляются в аренду в соответствии с ЗК РФ․ Срок аренды:

• До 3 лет — для подготовки проекта межевания, проведения изысканий;
• До 10 лет — для временного использования (склады, парковки);
• До 49 лет — для строительства капитальных объектов (с обязательством ввода в эксплуатацию)․

Недвижимые вещи (здания, сооружения, помещения)

Передаются в аренду на основании акта приема-передачи с описанием состояния (фотофиксация, опись дефектов)․ Арендатор несет ответственность за сохранность, текущий ремонт (если иное не предусмотрено договором)․ Капитальный ремонт, за счет арендодателя, если не переложен на арендатора по соглашению сторон․

Имущество, находящееся в хозяйственном ведении МУП/МКУ

Муниципальное имущество, закрепленное за муниципальными унитарными предприятиями (МУП) или казенными учреждениями (МКУ), может передаваться в аренду (субаренду) данным предприятиями/учреждениями только на основании и в пределах полномочий, делегированных им органом власти (соглашением о делегировании полномочий или уставом МУП)․ Договор субаренды согласовывается с органом управления имуществом․

Бесплатное (безвозмездное) временное пользование

В соответствии с нормативными актами (в т․ч․ практикой Симферопольского района, Улан-Удэ и др․), безвозмездное пользование предоставляется:

• Бюджетным учреждениям района — для выполнения уставных задач;
• Религиозным организациям — для культурно-культовых целей (земельные участки, здания);
• Общественным объединениям инвалидов, ветеранских организаций;
• Для проведения общественных мероприятий (праздники, ярмарки) — на краткосрочной основе (до 30 дней)․

Договор безвозмездного пользования заключается на срок до 5 лет (для НКО — до 49 лет при строительстве)․

Глава 6․ Контроль за использованием и ответственность сторон

Контроль за целевым использованием

Орган управления имуществом района осуществляет плановые и внеплановые проверки (в порядке, установленном ФЗ № 294 «О защите прав юридических лиц и ИП при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»)․

Основания для проверки: жалобы граждан, данные дистанционного зондирования (Картографическая база), информация о неуплате арендной платы, нарушении сроков строительства․

Меры ответственности за нарушения

• Штрафы (пени) за просрочку уплаты арендной платы (рефинансировочная ставка ЦБ / 300 × сумма долга × дни просрочки)․
• Досрочное расторжение договора по основаниям ст․ 619 ГК РФ (неуплата платы более 2 раз подряд, нецелевое использование, порча имущества, несанкционированная субаренда)․
• Возмещение ущерба в полном объеме (реальный ущерб + упущенная выгода)․
• Административная ответственность за незаконное chiếmение земельного участка (КоАП РФ ст․ 7․1)․

Глава 7․ Досрочное прекращение и истечение срока договора

Основания для досрочного прекращения

1. По соглашению сторон․
2. В судебном порядке по иску арендодателя (грубое нарушение условий договора)․
3. В судебном порядке по иску арендателя (непредоставление имущества, существенные дефекты, препятствующие использованию)․
4. В связи с изъятием земельного участка для государственных/муниципальных нужд (с выплатой компенсации стоимости недвижимости и убытков)․

Порядок возврата имущества

• Арендатор обязан вернуть имущество в состоянии, соответствующем нормальному износу, либо в состоянии, предусмотренном договором (после проведения ремонта)․
• Составляется Акт приема-передачи (возврата) с фиксацией существующих дефектов․
• Несъемные улучшения, сделанные с согласия арендодателя, подлежат оплате арендодателем (если иное не предусмотрено договором)․ Съемные улучшения — забираются арендатором․

Право преимущественной аренды (предэмптивное право)

По истечении срока договора арендатор, добросовестно исполнивший обязательства, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды данного объекта (при условии, что объект не изымается для муниципальных нужд и не выставляется на торги с иными условиями)․ Заявление подается за 1 год до истечения срока․

Глава 8․ Заключительные положения

1. Настоящее Положение вступает в силу со дня официального опубликования․
2. Признаны недействительными ранее принятые нормативные правовые акты района, регулирующие порядок предоставления в аренду муниципального имущества, в противоречащей настоящему Положению части․
3. Контроль за исполнением настоящего Положения возлагается на отдел (управление) имущественных и земельных отношений администрации района․
4. Споры, возникающие в связи с применением Положения, разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством РФ․

Приложение 1․ Типовая форма объявления о проведении торгов․

Приложение 2․ Типовая форма договора аренды муниципального имущества․

Приложение 3․ Методика расчета арендной платы (утверждается отдельным административным документом)․

Данная статья носит информационно-справочный характер и обобщает типовые нормы муниципального права․ Для получения актуального текста Положения конкретного муниципального района необходимо обратиться к официальному сайту администрации данного района или к банку данных нормативных правовых актов (например, «КонсультантПлюс», «Гарант», официальный интернет-портал правовой информации)․