Что такое предельные размеры земельных участков
Согласно Градостроительному кодексу РФ (статья 38), предельные размеры земельных участков — это минимальные и максимальные нормы площади, которые устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) в рамках градостроительных регламентов. Эти параметры определяют, участки какой площади могут образовываться, а также какие объекты капитального строительства допускается размещать на той или иной территории.
Цель установления предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешённого строительства заключается в таком регулировании землепользования и застройки на территории муниципального образования, при котором сохраняется баланс интересов собственников, жителей и города в целом.
Общий принцип в Москве: предельные размеры не устанавливаются
Ключевая особенность московского градостроительного регулирования заключается в том, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в т.ч. их площадь, во всех территориальных зонах в городе Москве не устанавливаются (пункт 3.4.1 Правил землепользования и застройки города Москвы).
Это означает, что в столице отсутствуют жёсткие ограничения по площади для большинства земельных участков. Такой подход связан с высокой плотностью городской застройки и спецификой московского землепользования.
Кроме того, в Правилах землепользования и застройки не будет предельных размеров у земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется.
Исключения: когда размеры всё же устанавливаются
Несмотря на общий принцип, для отдельных видов разрешённого использования земельных участков в Москве предельные размеры всё-таки вводятся нормативными актами Правительства Москвы.
Минимальная площадь 600 кв. м
Постановлением Правительства Москвы от № 628-ПП установлена предельная минимальная площадь в размере 600 кв. м для земельных участков с отдельными видами разрешённого использования (в частности, связанными с малоэтажной жилой застройкой).
Максимальная площадь 3 000 кв. м
Для ряда участков предельный размер (максимальная площадь) теперь составляет 3 000 кв. м. Это ограничение направлено на упорядочение практики образования крупных наделов в городской черте.
Индивидуальное жилищное строительство
Для индивидуального жилищного строительства в отдельных зонах действуют следующие параметры:
- минимальный размер земельного участка, 0,0800 га (800 кв. м);
- максимальный размер — 0,2500 га (2 500 кв. м).
Участки, не соответствующие градостроительному регламенту
Важное положение содержится в пункте 2.1.1.3 ПЗЗ Москвы: земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешённого использования, предельные (минимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока. Это защищает права собственников, чьи участки были образованы до введения новых правил.
От чего зависит фактическая площадь участка
Несмотря на установленные законодательством нормы, фактическая площадь земельного участка может зависеть от нескольких факторов:
- Категория земель — земли населённых пунктов, сельскохозяйственные земли, земли промышленного назначения имеют разные нормативы минимальной и максимальной площади.
- Территориальная зона, в которой расположен участок согласно ПЗЗ.
- Вид разрешённого использования участка.
- Градостроительные регламенты конкретного поселения или территории (например, в Новой Москве).
Положительные эффекты нового регулирования
Среди прочих положительных эффектов принятия соответствующих постановлений можно отметить увеличение допустимых размеров прирезок при перераспределении частных земельных участков с муниципальными землями. Поскольку город Москва — пример для подражания, можно рассчитывать на прекращение единичной, но всё-таки имеющейся порочной практики отсутствия предельных размеров бытовых земельных участков и в иных субъектах РФ.
- В общем случае предельные размеры земельных участков в Москве не устанавливаются;
- Для отдельных видов использования введены ограничения: минимум 600 кв. м и максимум 3 000 кв. м;
- Для ИЖС действуют нормы от 800 до 2 500 кв. м;
- Участки, не соответствующие регламенту, могут использоваться бессрочно;
- Конкретные параметры следует уточнять в актуальной редакции ПЗЗ города Москвы и постановлениях Правительства Москвы.
Перед совершением сделок с землёй или началом строительства рекомендуется обращаться к актуальным редакциям нормативных актов и, при необходимости, консультироваться со специалистами в области градостроительного права.