Получение квартиры в дар — приятное событие, но если вы решили её продать, важно заранее разобраться в налоговых последствиях․ От того, кто подарил вам жильё и сколько времени вы им владеете, зависит, придётся ли платить НДФЛ с продажи и в каком размере․
Можно ли вообще продать подаренную квартиру
Да, можно․ После регистрации права собственности в Росреестре одаряемый становится полноправным владельцем жилья и вправе распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, сдавать, дарить дальше․ Никаких ограничений по срокам продажи закон не устанавливает — продать квартиру можно хоть на следующий день после регистрации․ Вопрос только в налогах․
Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет
Ключевое понятие — минимальный предельный срок владения․ Если вы владеете квартирой дольше этого срока, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, и подавать декларацию не нужно․
Срок владения — 3 года, если квартира:
- получена в дар от члена семьи или близкого родственника (супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, родные и неполнородные братья и сёстры);
- унаследована;
- получена по договору ренты;
- была приватизирована;
- является единственным жильём продавца․
Срок владения, 5 лет во всех остальных случаях, в т․ч․ если квартиру подарил посторонний человек или дальний родственник (тётя, дядя, двоюродные братья и сёстры)․
Отсчёт срока начинается с даты регистрации права собственности в Росреестре, а не с даты подписания договора дарения․
Если срок владения не вышел: как считается налог
При продаже раньше минимального срока доход облагается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ; с 2025 года действует прогрессивная шкала — 13–22% в зависимости от размера дохода)․ Но налог платится не со всей суммы продажи — доход можно уменьшить одним из способов:
- Имущественный вычет 1 000 000 рублей․ Например, квартира продана за 4 млн рублей — налог считается с 3 млн․
- Уменьшение дохода на расходы дарителя․ Если квартиру подарил близкий родственник, который ранее её покупал, можно вычесть из дохода его документально подтверждённые расходы на приобретение․
- Уменьшение дохода на сумму, с которой уплачен налог при дарении․ Если даритель, не близкий родственник, одаряемый при получении квартиры платил НДФЛ с её кадастровой стоимости․ При продаже доход можно уменьшить на эту задекларированную сумму; К декларации 3-НДФЛ прикладываются договоры дарения и продажи․
Важно: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, налоговая база считается как 0,7 × кадастровая стоимость․
Пример расчёта
В 2024 году тётя подарила племяннице квартиру․ Племянница уплатила НДФЛ с кадастровой стоимости 5 млн рублей․ В 2026 году она продаёт квартиру за 6 млн рублей․ Срок владения (5 лет) не вышел, но доход уменьшается на 5 млн, с которых уже уплачен налог․ НДФЛ составит: (6 000 000 − 5 000 000) × 13% = 130 000 рублей․
Кто освобождается от налога независимо от срока владения
Семьи с двумя и более детьми (до 18 лет, либо до 24 лет при очном обучении) могут не платить НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если выполняются условия:
- в том же году (или до 30 апреля следующего) куплено новое жильё большей площади или кадастровой стоимости;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
- у членов семьи нет в совокупности более 50% другого жилья большей площади․
Как отчитаться перед налоговой
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи (через личный кабинет ФНС, Госуслуги или лично)․
- Приложить договор купли-продажи, договор дарения, документы, подтверждающие расходы или ранее уплаченный налог․
- Уплатить налог до 15 июля․
За неподачу декларации и просрочку уплаты предусмотрены штрафы и пени, поэтому затягивать не стоит․
Продать квартиру, полученную по дарственной, можно в любой момент․ Налог платить не придётся, если жильё подарено близким родственником и вы владеете им более 3 лет (или более 5 лет при дарении от постороннего), а также семьям с двумя и более детьми при соблюдении условий․ Если срок не вышел, налог можно существенно уменьшить за счёт вычета в 1 млн рублей, расходов дарителя или суммы, с которой уже был уплачен НДФЛ при дарении․ Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом — это поможет выбрать самый выгодный вариант и избежать ошибок․