Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Расторжение договора найма жилого помещения — это юридически значимое действие‚ которое прекращает права и обязанности сторон (наймателя и наймодателя) по использованию жилья. В отличие от одностороннего отказа или судебного порядка‚ соглашение о расторжении (договор расторжения) является наиболее мирным‚ быстрым и безопасным способом прекращения договора по взаимному согласию сторон.

В данной статье мы подробно разберем правовые основы‚ необходимые условия‚ процедуру составления‚ нюансы регистрации в Росреестре и предоставим актуальный образец документа на 2026 год.

Правовые основания расторжения по соглашению сторон

Основным нормативным актом‚ регулирующим данные отношения‚ является Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) и Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ).

Статья 450 ГК РФ: Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Стороны могут заключить соглашение о расторжении договора (договор расторжения).
Статья 451 ГК РФ: При расторжении договора по соглашению сторон обязательства считаются прекращенными с момента‚ установленного соглашением о расторжении. Если такой момент не определен, с момента заключения соглашения.
Статья 67 ЖК РФ (для социального найма): Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению наймателя и наймодателя.
Статья 682 ГК РФ (для найма у физлиц — коммерческого): Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон в порядке‚ предусмотренном статьей 450 ГК РФ.

Важно: Если договор найма заключен на срок более 1 года‚ он подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 674 ГК РФ). Соответственно‚ и расторжение такого договора также подлежит обязательной регистрации. До момента регистрации расторжения в ЕГРН права и обязанности сторон не считаются прекращенными в отношении третьих лиц.

Виды договоров найма и особенности их расторжения

Договор социального найма (социальный наем)

Заключается между гражданином (наймателем) и субъектом РФ/муниципалитетом (наймодателем).

Требуется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи наймателя‚ проживающих в данном помещении (п. 3 ст. 67 ЖК РФ).
Согласие оформляется отдельным приложением или включается в текст соглашения.
Наймодатель (администрация) имеет право отказать в расторжении‚ если у наймателя нет другого жилья (в отдельных случаях‚ установленных законом)‚ но на практике при наличии согласия всех проживающих отказы редки.

Договор коммерческого найма (аренда у физлица или юрлица)

Заключается между арендатором и арендодателем (собственником).

Регулируется ст. 671–687 ГК РФ.
Не требует согласия третьих лиц (кроме случаев субаренды‚ где нужно согласие арендодателя).
Условия расторжения (штрафы‚ сроки выезда‚ расчеты за коммуналку) прописываются сторонами свободно.

Договор найма служебного жилья

Расторгается по соглашению сторон при увольнении сотрудника или по иным основаниям‚ с соблюдением специальных норм (ст. 97–102 ЖК РФ).

Обязательные условия соглашения о расторжении

Согласно ст. 450 ГК РФ и судебной практике‚ в документе обязательно должны быть указаны:

Реквизиты основного договора: номер‚ дата заключения‚ стороны (ФИО/наименование‚ паспортные данные/реквизиты).
Предмет договора: адрес жилого помещения (квартира‚ комната‚ дом)‚ площадь‚ кадастровый номер (желательно).
Воля сторон: четкое заявление: «Стороны договорились расторгнуть договор найма №.;. от…».
Дата фактического прекращения: день‚ с которого найматель освобождает жилье и передает ключи. Может совпадать с датой подписания или быть отложенной.
Порядок расчетов: наличие/отсутствие долгов по оплате найма и коммунальным услугам‚ порядок возврата залогового обеспечения (если было)‚ переплат.
Акт приема-передачи: ссылка на составление акта осмотра жилья и передачи ключей (приложение к соглашению).
Снятие с регистрационного учета: обязательство наймателя (и членов семьи) добровольно выехать и сняться с учета в установленный срок.
Подписи сторон: собственноручные подписи с расшифровкой. Для социального найма — подписи всех совершеннолетних членов семьи.

Процедура расторжения: пошаговая инструкция

Шаг 1. Переговоры и достижение консенсуса

Стороны обсуждают условия: дату выезда‚ суммы долгов‚ состояние жилья‚ возврат залога.

Шаг 2. Подготовка пакета документов

Паспорта сторон (оригиналы и копии).
Оригинал договора найма (или нотариально заверенная копия).
Справка из ЕГРН на квартиру (для подтверждения собственника/наймодателя).
Справка об отсутствии/наличии долгов по ЖКХ (из УК/ЖЭК/ЕРЦ).
Согласие совершеннолетних членов семьи (для соцнайма).
Согласие супруга(и) наймодателя‚ если квартира в совместной собственности (ст. 35 СК РФ).

Шаг 3. Составление и подписание соглашения в 3 экземплярах

По одному для каждой стороны и один, для Росреестра (если требуется регистрация).

Шаг 4. Составление Акта приема-передачи жилого помещения

Это отдельный документ‚ фиксирующий состояние квартиры‚ показания счетчиков‚ передачу ключей и отсутствие претензий. Является неотъемлемым приложением.

Шаг 5. Государственная регистрация (если договор найма был зарегистрирован)

Обращение в МФЦ или Росреестр (через Госуслуги или лично).

Госпошлина: 2000 руб. для физлиц (на 2026 год‚ ст. 333.33 НК РФ)‚ оплачивается арендатором/наймателем‚ если иное не договорено.
Срок: 7–9 рабочих дней (через МФЦ) или 5–7 дней (электронно).
Результат: Выписка из ЕГРН с записью о прекращении права пользования.

Шаг 6. Снятие с регистрационного учета

Наниматель обязан выехать и сняться с учета по месту жительства в течение 7 дней после расторжения (ст. 83 ЖК РФ‚ ПП РФ № 713). Если не выезжает добровольно — только через суд.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения (2026 год)

Ниже приведен универсальный шаблон‚ подходящий как для коммерческого‚ так и для социального найма (с учетом необходимых дополнений).

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. ____________________ «___» _______________ 202__ г.

Мы‚ нижеподписавшиеся:

Наймодатель: ________________________________________________________________________‚
паспорт: серия ____ № ___________‚ выдан ______________________________________ «___» _________ 20__ г.‚
код подразделения ______‚ прописка: ____________________________________________________‚
именуемый в дальнейшем «Наймодатель»‚ с одной стороны‚

Наниматель: ________________________________________________________________________‚
паспорт: серия ____ № ___________‚ выдан ______________________________________ «___» _________ 20__ г.‚
код подразделения ______‚ прописка: ____________________________________________________‚
именуемый в дальнейшем «Наниматель»‚ с другой стороны‚

вместе именуемые «Стороны»‚ руководствуясь ст. 450 ГК РФ‚ ст. 67 ЖК РФ (для соцнайма) / ст. 682 ГК РФ (для коммерческого найма)‚ заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Стороны договорились расторгнуть Договор найма жилого помещения № ________ от «___» ____________ 20__ г. (далее — Договор)‚ заключенный между Сторонами‚ по взаимному согласию до истечения срока его действия / в связи с истечением срока действия.

Предметом Договора является жилой помещение: __________________________________________________________________________________________ (адрес‚ кадастровый номер‚ площадь‚ кол-во комнат)‚ находящееся в собственности Наймодателя / в фонде социального найма ____________________________________.

СРОКИ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ

Договор считается расторгнутым с «___» _____________ 20__ г. (далее, Дата расторжения).

Наниматель обязуется освободить указанное жилое помещение и передать его Наймодателю в порядке‚ установленном Актом приема-передачи (Приложение № 1)‚ не позднее Даты расторжения.

Ключи от жилого помещения (в количестве ___ комплектов) передаются Наймодателю при подписании Акта приема-передачи.

РАСЧЕТЫ СТОРОН

Стороны подтверждают‚ что на Дату расторжения задолженности по оплате найма и коммунальных услуг отсутствуют / Наниматель имеет задолженность в размере ___________ руб. ________________________________________________________ (прописью)‚ которую обязуется погасить до «___» _________ 20__ г.

Залоговое обеспечение (обеспечительный платеж) в размере ___________ руб. возвращается Нанимателю в полном объеме / удерживается Наймодателем в счет погашения задолженности/возмещения ущерба / частично возвращается в размере ___________ руб. в течение ___ дней после подписания Акта приема-передачи.

Показания индивидуальных приборов учета (счетчиков) на момент передачи:
Холодная вода: _______ м³; Горячая вода: _______ м³; Электричество: _______ кВт·ч; Газ: _______ м³.

СНЯТИЕ С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА

Наниматель и проживающие с ним члены семьи обязуются добровольно выехать из жилого помещения и сняться с регистрационного учета по адресу: ________________________________________________________________________ в течение 7 (семи) календарных дней со дня Даты расторжения.

В случае неисполнения обязательства п. 4.1‚ Наймодатель имеет право обратиться в суд с иском о при reconheшении утратившими право пользования жилым помещением и выселении;

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

Стороны признают‚ что настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в Росреестре в связи с тем‚ что Договор найма был зарегистрирован / срок найма превышает 1 год.

Документы для регистрации подает Наниматель / Наймодатель / Стороны совместно. Расходы по оплате госпошлины несет Наниматель / Наймодатель / поровну.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Соглашению Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ и условиями Договора.

Наниматель несет ответственность за сохранность жилого помещения до момента его фактической передачи Наймодателю по Акту приема-передачи.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящее Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах‚ имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой Стороны и один для представления в Росреестр.

Приложения к настоящему Соглашению (Акт приема-передачи‚ Согласия членов семьи‚ Квитанции об оплате госпошлины) являются его неотъемлемой частью.

Споры‚ возникающие из настоящего Соглашения‚ разрешаются путем переговоров‚ а в случае не достижения согласия, в судебном порядке по месту нахождения жилого помещения.

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

НАЙМОДАТЕЛЬ:

Подпись: _________________ / ________________________________

М.П. (при наличии печати юрлица)

НАЙМАТЕЛЬ:

Подпись: _________________ / ________________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ: СОГЛАСИЕ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ НАЙМАТЕЛЯ (для договора социального найма)

Мы‚ нижеподписавшиеся‚ совершеннолетние члены семьи Нанимателя ________________________________________________________‚ проживающие в занимаемом по Договору социального найма жилом помещении по адресу: ________________________________________________________‚ выражаем свое свободное согласие на расторжение указанного Договора по взаимному согласию сторон на условиях‚ изложенных в Соглашении о расторжении.

Ф.И.О.	Дата рождения	Паспортные данные	Подпись

Акт приема-передачи жилого помещения (Приложение № 1)

Без акта расторжение считается неполным‚ так как не зафиксировано состояние имущества. Образец структуры:

Реквизиты Соглашения о расторжении.
Описание помещения (адрес‚ этаж‚ планировка).
Состояние отделки (стены‚ пол‚ потолок‚ окна‚ двери‚ сантехника) — перечислить дефекты или написать «дефектов не выявлено».
Показания счетчиков (хВС‚ гВС‚ эл.энергия‚ газ).
Перечень имущества‚ остающегося в квартире (если сдается с мебелью/техникой).
Количество переданных ключей (входная дверь‚ межкомнатные‚ почтовый ящик‚ домофон).
Фраза: «Стороны претензий друг к другу по качеству жилья и расчетам на дату подписания акта не имеют».
Подписи Наймодателя и Нанимателя.

Частые ошибки и риски

Ошибка	Последствия	Как избежать
Отсутствие даты расторжения	Неясность‚ с какого момента прекращены обязательства (оплата ЖКХ‚ налог на имущество).	Обязательно указывать конкретную календарную дату.
Нет подписей всех членов семьи (соцнаем)	Администрация откажет в регистрации расторжения; договор продолжает действовать.	Собрать подписи всех совершеннолетних заранее‚ оформить приложение.
Не зарегистрировали расторжение в Росреестре (для долгосрочных договоров)	Право пользования не прекращено юрлично; риск начисления аренды/налогов‚ проблемы с продажей квартиры собственником.	Обязательно подать документы в Росреестр/МФЦ.
Не составлен Акт приема-передачи	Споры о порче имущества‚ показаниях счетчиков‚ наличии ключей.	Подписывать Акт одновременно с Соглашением.
Игнорирование снятия с учета	Наниматель остается прописанным‚ имеет право войти в квартиру‚ собственник не может прописать других.	Прописать в Соглашении срок выезда и штраф за задержку (пени).

Налоговые последствия

Для наймодателя (собственника): Доход от найма (если был коммерческий) перестает поступать с даты расторжения. Налог на имущество физических лиц платит собственник независимо от найма.
Для нанимателя: Налоговых последствий обычно нет‚ если не получено возмещение улучшений (п. 23 ст; 217 НК РФ — доходы в виде стоимости имущества‚ полученного по договору найма‚ не облагаются НДФЛ‚ но улучшения могут быть оспорены).
Госпошлина за регистрацию: 2000 руб. (физлица). Можно оплатить через Госуслуги со скидкой 30% (электронная подача).

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли расторгнуть договор найма односторонне без согласия другой стороны?

Да‚ но только в судебном порядке и при наличии оснований (ст. 450‚ 451 ГК РФ‚ ст. 68‚ 69 ЖК РФ‚ ст. 687 ГК РФ): систематическая неоплата‚ порча жилья‚ использование не по назначению‚ подсдача без согласия. По взаимному согласию — только через Соглашение.

Нужно ли нотариальное заверение соглашения о расторжении?

Общего правила нет. Нотариат нужен‚ если: 1) сам Договор найма был нотариальным (редко); 2) одна из сторон — несовершеннолетний/недееспособный (через представителей); 3) стороны хотят получить исполнительную надпись для взыскания долга без суда (нотариус может дать исполнительную надпись на соглашении о выплате долга). Для регистрации в Росреестре нотариат не требуется.

Что делать‚ если наниматель подписал соглашение‚ но не выезжает и не снимается с учета?

Соглашение о расторжении — основание для подачи иска о выселении и снятии с регистрационного учета (ст. 83 ЖК РФ). Так как в соглашении уже зафиксирована воля сторон о расторжении‚ суд рассматривает дело по упрощенному порядку (или порядку правового производства) быстрее. На основании решения суда приставы произведут выселение.

Можно ли расторгнуть договор социального найма‚ если у нанимателя нет другого жилья?

Да‚ по соглашению сторон — можно. Закон (ст. 67 ЖК РФ) не ставит условие наличия другого жилья для расторжения по соглашению. Условие «обеспечение иным жильем» обязательно только для принудительного выселения (ст. 90 ЖК РФ) или расторжения по воле наймодателя по основаниям ст. 83 ЖК РФ. Если наниматель сам хочет уйти и подписывает соглашение — право на соцжилье он утрачивает добровольно.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения, это цивилизованный способ завершить отношения‚ сэкономив время‚ нервы и деньги на судах. Ключевые моменты успеха:

Четкая фиксация даты прекращения прав и обязанностей.
Полный расчет по финансовым вопросам (аренда‚ ЖКХ‚ залог).
Обязательное составление Акта приема-передачи с показаниями счетчиков.
Соблюдение формы: письменная‚ подписи всех заинтересованных лиц (члены семьи при соцнайме‚ супруги при совместной собственности).
Своевременная регистрация в Росреестре (если договор был зарегистрирован или срок > 1 года).

Используя приведенный выше образец и следуя пошаговой инструкции‚ вы сможете корректно оформить расторжение договора найма в 2026 году‚ минимизировав правовые риски для обеих сторон.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. При сложных ситуациях (споры о долгах‚ несовершеннолетние дети‚ приватизация‚ споры об улучшениях) рекомендуется обратиться к профессиональному юристу по жилищному праву.