Управление многоквартирным домом (МКД) — это комплексная деятельность, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Правовые основы данной деятельности закреплены в части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ и Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждённых Постановлением Правительства РФ от № 416.

Понятие многоквартирного дома

Многоквартирным домом признаётся здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности общее имущество. МКД может также включать принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью дома (ч. 6 ст. 15, п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

К общему имуществу собственников относятся:

• межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры;
• технические этажи, чердаки, подвалы;
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование;
• земельный участок с элементами благоустройства.

Способы управления многоквартирным домом

Способ управления выбирается общим собранием собственников помещений и может быть изменён в любое время на основании его решения. Законодательство предусматривает три основных способа.

Непосредственное управление собственниками

Этот способ возможен в доме, где количество квартир составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Особенности:

• договоры горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и обращения с ТКО каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ);
• договоры на содержание и ремонт общего имущества заключаются на основании решений общего собрания;
• от имени собственников в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников или иное уполномоченное лицо (по решению собрания или доверенности).

Преимущества: отсутствие расходов на управление, характерных для управляющей организации; прямой контроль собственников над расходованием средств.

Недостатки: снижение эффективности управления при большом количестве собственников; необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу; отсутствие профессионального менеджмента.

Управление ТСЖ, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья создаётся решением общего собрания, за которое проголосовало более 50% от общего числа голосов собственников (п. 4 ч; 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). ТСЖ является разновидностью товарищества собственников недвижимости (ТСН) и регистрируется как некоммерческая организация.

Особенности:

• органы управления — общее собрание членов, правление и председатель правления;
• ТСЖ может самостоятельно выполнять работы по содержанию дома либо привлекать подрядчиков;
• смета доходов и расходов утверждается общим собранием членов товарищества;
• ТСЖ отвечает по обязательствам своим имуществом.

Преимущества: заинтересованность жильцов в результате; гибкость в принятии решений; прозрачность расходов.

Недостатки: необходимость активного участия собственников; ответственность членов правления; риски при недостатке профессиональных компетенций.

Управление управляющей организацией

Наиболее распространённый способ. Управляющая организация (УО), юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие лицензию на осуществление деятельности по управлению МКД.

Особенности:

• договор управления заключается на срок от одного года до пяти лет;
• УО обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, предоставление коммунальных услуг, вести техническую документацию;
• деятельность УО контролируется органами государственного жилищного надзора;
• собственники вправе расторгнуть договор, если УО не исполняет его условия.

Преимущества: профессиональное управление; круглосуточная аварийно-диспетчерская служба; ответственность УО по договору и закону.

Недостатки: расходы на управление; риск недобросовестного исполнения обязанностей.

Общее собрание собственников, ключевой орган управления

Общее собрание является основным инструментом принятия решений. К его компетенции относятся:

1. выбор способа управления домом;
2. утверждение размера платы за содержание жилого помещения;
3. принятие решений о текущем и капитальном ремонте;
4. определение размера взносов на капитальный ремонт сверх минимального;
5. решения о пределах использования общего имущества, в т.ч. о его передаче в пользование;
6. решения о благоустройстве земельного участка.

Собрание правомочно, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа. Решения по большинству вопросов принимаются простым большинством, по отдельным, не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

Практические рекомендации по выбору способа управления

• Для небольших домов (до 30 квартир) с активными и договороспособными жильцами подходит непосредственное управление.
• Для домов с инициативной группой собственников, готовых участвовать в управлении, оптимально создание ТСЖ.
• Для большинства домов, особенно крупных и с разнородным составом жильцов, рационально заключение договора с лицензированной управляющей организацией.

При выборе способа управления рекомендуется:

1. провести анализ состояния дома и потребностей собственников;
2. изучить репутацию и лицензионный статус управляющих организаций (через ГИС ЖКХ);
3. организовать инициативную группу для подготовки общего собрания;
4. обеспечить надлежащее уведомление всех собственников о собрании (не позднее чем за 10 дней);
5. оформить решения протоколом и направить его в орган ГЖН в установленном порядке.

Контроль за деятельностью по управлению домом

Контроль осуществляют:

• собственники помещений — через общие собрания, совет дома, запросы информации;
• совет многоквартирного дома, выборный орган, действующий в интересах жильцов;
• органы государственного жилищного надзора — проверяют лицензионные требования и соблюдение обязательных требований;
• ГИС ЖКХ — государственная информационная система, где размещаются отчёты, договоры и протоколы собраний.

Эффективное управление многоквартирным домом возможно только при активной позиции собственников помещений. Выбор способа управления должен основываться на характеристиках дома, готовности жильцов к участию в управлении и экономической целесообразности. Независимо от выбранного способа, ключевыми условиями успеха являются прозрачность, регулярная отчётность и соблюдение требований жилищного законодательства.