Что такое удельный показатель кадастровой стоимости
Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС), это стоимость одного квадратного метра земельного участка‚ определённая в ходе государственной кадастровой оценки. Именно на основе УПКС рассчитывается кадастровая стоимость конкретного участка: показатель умножается на площадь объекта. От кадастровой стоимости‚ в свою очередь‚ напрямую зависит размер земельного налога и арендной платы за земли‚ находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Как проводится кадастровая оценка в Белгородской области
В Белгородской области государственную кадастровую оценку проводит ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области». Основой всех мероприятий служат:
- Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
- приказ Минэкономразвития России № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
Надзор за деятельностью бюджетных учреждений‚ наделённых полномочиями по определению кадастровой стоимости‚ осуществляет Росреестр.
Оценка проводится по категориям земель и видам разрешённого использования. Так‚ в 2018 году по распоряжениям Правительства Белгородской области была осуществлена государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения‚ земель лесного и водного фондов по состоянию на 1 января 2018 года. Всего в регионе проведена оценка свыше 150 тысяч земельных участков сельхозназначения.
Методика определения УПКС
Согласно методическим указаниям‚ определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения включает следующие этапы:
- определение значения коэффициента капитализации земельной ренты;
- расчёт удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путём деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;
- формирование средних уровней УПКС по кадастровым районам и группам видов разрешённого использования.
Для земель садоводческих и огороднических объединений результаты оценки утверждаются постановлениями Правительства Белгородской области‚ в частности постановлением от 18 августа 2014 года № 306-пп (с изменениями от 18 февраля 2019 года)‚ которым установлен средний уровень удельных показателей кадастровой стоимости по объединениям.
Значения УПКС в регионе
По предварительным расчётам последней оценки‚ средний УПКС по пашне в Белгородской области составил 11‚9 рубля за квадратный метр. Исходя из этого показателя рассчитывается сумма налога за один гектар пашни.
Сравнительный анализ удельных показателей показывает существенные различия между кадастровыми районами области. Например‚ кадастровая оценка земель садоводческих и огороднических объединений Белгородского района значительно выше оценки аналогичных земель Губкинского городского округа. Это объясняется близостью к областному центру‚ развитостью инфраструктуры и более высоким рыночным спросом.
Динамика кадастровой стоимости
По итогам новой кадастровой оценки земельных участков общая стоимость сопоставимых участков в Белгородской области выросла на 33‚27 процента. При этом специалисты подчёркивают: рост кадастровой стоимости не означает автоматического пропорционального роста налога для всех собственников‚ поскольку на итоговую сумму влияют налоговые ставки‚ льготы и ограничения роста платежа‚ установленные законодательством.
Вместе с тем независимые исследования кадастровых отчётов регионов Черноземья отмечали‚ что в Белгородской области для части участков недостающие характеристики заменялись допущениями‚ что может влиять на точность оценки отдельных объектов.
Как оспорить кадастровую стоимость
Если собственник считает‚ что удельный показатель и рассчитанная на его основе кадастровая стоимость завышены‚ закон предусматривает возможность оспаривания. Для этого необходимо:
- заказать отчёт об оценке рыночной стоимости участка у независимого оценщика;
- обратиться с заявлением в комиссию по рассмотрению споров при управлении Росреестра либо в суд;
- при положительном решении кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной‚ что приводит к снижению налоговой нагрузки.
Удельные показатели кадастровой стоимости — ключевой инструмент определения налоговой базы по земельному налогу в Белгородской области. Их значения существенно различаются в зависимости от категории земель‚ вида использования и расположения участка. Собственникам важно отслеживать результаты государственной кадастровой оценки‚ знакомиться с промежуточными отчётами и при необходимости пользоваться законным правом на оспаривание завышенной стоимости.