Покупка или продажа дачи, важная сделка, требующая грамотного юридического оформления․ Главным документом при этом выступает договор купли-продажи․ В этой статье подробно разберём, как правильно составить договор, какие условия в нём обязательны, какие документы понадобятся и где можно оформить сделку․
Что такое договор купли-продажи дачи
Договор купли-продажи дачи — это письменное соглашение между продавцом и покупателем, по которому право собственности на земельный участок и расположенный на нём дом (садовый или жилой) переходит от одного лица к другому за определённую плату․
Важно понимать: дача, это, как правило, два объекта недвижимости одновременно:
- земельный участок;
- дом (садовый или жилой), расположенный на участке․
По закону дом продаётся вместе с земельным участком, на котором он находится (ст․ 35 ЗК РФ, ст․ 273 ГК РФ)․ Поэтому в договоре необходимо описать оба объекта․
Существенные условия договора
Чтобы договор был действительным, в нём обязательно должны быть указаны существенные условия:
- Предмет договора — подробное описание земельного участка и дома:
- кадастровый номер участка;
- адрес (местоположение) участка;
- площадь участка и категория земель, вид разрешённого использования;
- кадастровый номер дома, его площадь, этажность, назначение (садовый или жилой)․
- Цена договора — стоимость каждого объекта (участка и дома отдельно) и общая сумма сделки․ Цена указывается цифрами и прописью․
- Сведения о сторонах — ФИО, паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя․
- Правоустанавливающие документы продавца, на каком основании возникло право собственности (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация и т․д․), номер и дата записи в ЕГРН․
- Порядок расчётов — способ передачи денег (наличными, через банк, аккредитив, эскроу-счёт), сроки оплаты․
- Порядок передачи имущества — сроки и условия подписания акта приёма-передачи․
- Гарантии продавца — отсутствие обременений, арестов, залогов, долгов, прописанных лиц․
Какие документы понадобятся
Для заключения сделки продавцу и покупателю следует подготовить:
- паспорта сторон;
- выписку из ЕГРН на участок и дом (заказывается через Госуслуги, МФЦ или сайт Росреестра);
- правоустанавливающие документы (прежний договор, свидетельство о наследстве и т․п․);
- нотариальное согласие супруга(и) продавца, если недвижимость приобреталась в браке;
- разрешение органов опеки, если собственником является несовершеннолетний;
- справку об отсутствии задолженности по взносам в СНТ (по запросу покупателя);
- технический план дома (при необходимости)․
Где можно составить договор
Самостоятельно
Закон не требует обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи дачи (кроме случаев с долевой собственностью и несовершеннолетними собственниками)․ Стороны могут составить договор в простой письменной форме, используя готовый образец․ Важно тщательно проверить все данные и включить все существенные условия․
У нотариуса
Нотариальное удостоверение обязательно, если:
- продаётся доля в праве собственности постороннему лицу;
- собственником является несовершеннолетний или недееспособный․
В остальных случаях обращение к нотариусу добровольно, но оно снижает риски: нотариус проверяет дееспособность сторон, законность сделки и сам составляет юридически грамотный договор․
У юриста или риелтора
Специалист поможет составить договор с учётом конкретной ситуации, проверит «чистоту» объекта, сопроводит сделку․ Это особенно полезно при нестандартных ситуациях: несколько собственников, незарегистрированные постройки, наследственные споры․
В МФЦ
В некоторых многофункциональных центрах действуют услуги по составлению типовых договоров и приёму документов на регистрацию перехода права․
Регистрация перехода права собственности
Сам договор регистрировать не нужно, но переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре․ Подать документы можно:
- через МФЦ (самый популярный способ);
- в офисе Росреестра;
- через нотариуса (он отправляет документы в электронном виде);
- в электронном виде через сайт Росреестра (при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи)․
Госпошлина за регистрацию перехода права для физических лиц составляет 2000 рублей (по каждому объекту)․ Срок регистрации — обычно 7–9 рабочих дней через МФЦ, быстрее — при нотариальной сделке․
Акт приёма-передачи
После подписания договора и расчётов стороны подписывают акт приёма-передачи садового дома и земельного участка․ В нём фиксируется фактическая передача имущества, его состояние, отсутствие претензий․ Акт является приложением к договору и подписывается в том же количестве экземпляров․
Пошаговый порядок оформления сделки
- Проверить документы продавца и заказать свежую выписку из ЕГРН․
- Убедиться в отсутствии обременений, арестов и долгов․
- Согласовать цену и порядок расчётов (безопаснее — через аккредитив или банковскую ячейку)․
- Составить и подписать договор купли-продажи (при необходимости — у нотариуса)․
- Подать документы на регистрацию перехода права в Росреестр через МФЦ․
- Провести расчёты и подписать акт приёма-передачи․
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя․
Типичные ошибки и риски
- Незарегистрированный дом․ Если дом не поставлен на кадастровый учёт, сначала нужно оформить его в собственность (в т․ч․ по «дачной амнистии»)․
- Занижение цены в договоре․ При расторжении сделки вернуть можно будет только указанную сумму․
- Отсутствие согласия супруга․ Сделку могут оспорить в суде․
- Непроверенные межевые границы․ Убедитесь, что участок прошёл межевание и его границы не пересекаются с соседними․
- Расчёты до регистрации без защиты․ Используйте аккредитив или эскроу-счёт․
Составить договор купли-продажи дачи можно самостоятельно по образцу, у юриста, риелтора или нотариуса․ Главное, правильно указать существенные условия, проверить юридическую чистоту объекта и зарегистрировать переход права в Росреестре․ Внимательность на каждом этапе сделки защитит ваши деньги и право собственности․