Сделки с недвижимостью — одни из самых значимых финансовых операций в жизни человека. При этом многие участники рынка не до конца понимают, кто именно обязан платить налог: покупатель или продавец. Разберём этот вопрос подробно.
Общее правило: налог платит продавец
При продаже квартиры собственник получает доход. Именно с этого дохода в определённых случаях взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Покупатель, напротив, налог с покупки не платит — наоборот, он может получить имущественный налоговый вычет и вернуть часть уплаченного ранее НДФЛ.
Когда продавец освобождается от налога
Налог при продаже квартиры не взимается, если соблюдён минимальный срок владения недвижимостью:
- 5 лет — общий срок владения для большинства объектов;
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору приватизации, ренты, а также если это единственное жильё продавца.
Если срок владения истёк, продавец не платит налог и не подаёт декларацию, независимо от суммы сделки.
Когда налог платить придётся
Если квартира продана раньше минимального срока владения, продавец обязан:
- Рассчитать налог с дохода от продажи;
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию (до 30 апреля года, следующего за годом продажи);
- Уплатить налог (до 15 июля).
Ставки налога
С учётом прогрессивной шкалы НДФЛ применяются ставки:
- 13% — при доходе до установленного порога;
- 15% и выше, с суммы превышения порога при больших доходах.
Как уменьшить налог при продаже
Закон предусматривает законные способы снижения налоговой базы:
- Вычет «доходы минус расходы», налог платится только с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку квартиры;
- Имущественный вычет 1 000 000 рублей — если расходы подтвердить нельзя (например, квартира получена в дар), из дохода вычитается миллион рублей;
- Если квартира продана дешевле 70% кадастровой стоимости, налог считается от 0,7 кадастровой стоимости.
Что получает покупатель
Покупатель квартиры налог с покупки не платит, но имеет право на имущественный вычет:
- до 2 000 000 рублей от стоимости жилья, возврат до 260 000 рублей;
- до 3 000 000 рублей по процентам ипотеки — возврат до 390 000 рублей.
Вычет не предоставляется, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами (близкими родственниками).
Можно ли скрыть сделку
Скрыть продажу квартиры от налоговой не получится. ФНС получает сведения о переходе прав собственности из ЕГРН — единого реестра недвижимости. За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
Особые ситуации
Отдельного внимания заслуживают сделки при разводе, продаже долей, наследовании и дарении. Например, при разделе имущества и последующей продаже доли срок владения может считаться по-разному, что влияет на возникновение налога. В таких случаях рекомендуется консультация налогового специалиста.
Итак, налог при продаже квартиры платит продавец — и только если не истёк минимальный срок владения (3 или 5 лет). Покупатель налог не платит, а наоборот, может вернуть часть средств через имущественный вычет. Знание этих правил поможет грамотно спланировать сделку и избежать лишних расходов и претензий со стороны налоговой службы.