Продажа квартиры — это получение дохода, который в ряде случаев облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Разберёмся, с какой суммы рассчитывается налог, когда его можно не платить и как законно уменьшить налоговую базу.
Когда налог при продаже квартиры платить не нужно
Главное условие освобождения от НДФЛ — минимальный срок владения недвижимостью:
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца;
- 5 лет, во всех остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т.д;).
Если срок владения превышен, налог не платится независимо от суммы сделки, и декларацию подавать не требуется.
С какой суммы считаеться налог
Если минимальный срок владения не истёк, налоговая база определяется следующим образом:
Цена продажи по договору
Как правило, налог исчисляется с суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Правило 70% от кадастровой стоимости
Если цена в договоре занижена, налоговая сравнивает её с кадастровой стоимостью. Если доход от продажи меньше 70% кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года продажи), то налог считается именно от этой величины:
Налоговая база = Кадастровая стоимость × 0,7
Пример: квартира продана за 4 млн рублей, а её кадастровая стоимость, 7 млн рублей. 70% от кадастра — 4,9 млн рублей. Налог будет считаться от 4,9 млн, а не от 4 млн.
Как уменьшить налоговую базу
Продавец вправе выбрать один из двух способов уменьшения дохода:
Имущественный вычет — 1 000 000 рублей
Из суммы дохода вычитается 1 млн рублей. Например, квартира продана за 5 млн рублей: налог считается с 4 млн рублей.
Вычет фактических расходов на покупку
Если сохранились документы о покупке квартиры (договор, платёжные документы), можно вычесть из дохода сумму расходов. Например, купили за 4 млн, продали за 5 млн — налог считается с 1 млн рублей. Этот способ обычно выгоднее.
Ставки налога
С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ. Для доходов от продажи недвижимости применяются ставки:
- 13%, с налоговой базы до 2,4 млн рублей;
- 15% — с суммы превышения свыше 2,4 млн рублей (для нерезидентов РФ ставка составляет 30%).
Пример расчёта: квартира продана за 6 млн рублей, расходы на покупку — 3,5 млн рублей. Налоговая база: 6 000 000 − 3 500 000 = 2 500 000 рублей. Налог: 2 400 000 × 13% + 100 000 × 15% = 312 000 + 15 000 = 327 000 рублей.
Как отчитаться перед налоговой
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог до 15 июля того же года.
- Приложить документы: договор купли-продажи, документы, подтверждающие расходы (если применяется вычет расходов).
Декларацию удобно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Налог при продаже квартиры исчисляется с цены договора, но не менее чем с 70% кадастровой стоимости. Эту сумму можно уменьшить на 1 млн рублей или на документально подтверждённые расходы на покупку. Если квартира находилась в собственности дольше минимального срока (3 или 5 лет), налог платить не нужно вовсе.