С 1 января 2026 года в Казахстане вступили в силу существенные изменения в Налоговый кодекс, затрагивающие порядок налогообложения доходов физических лиц от продажи имущества․ Новые правила коснулись не только жилой недвижимости, но и автомобилей, коммерческих объектов, прав требования по договорам долевого участия (ДДУ), а также криптовалютных активов․ В данной статье подробно разберем, кто и сколько должен заплатить, какие сроки владения действуют и как правильно рассчитать налоговую базу․

Ключевые изменения 2026 года: краткий чек-лист

• Срок владения для освобождения от налога увеличен: с 1 года до 2 лет (для большинства объектов, приобретенных с 2026 года)․
• Дифференцированная шкала ставок ИПН: 10% на прибыль до 8 500 МРП в год и 15% — на сумму, превышающую этот порог․
• Объект налогообложения: облагается не вся сумма продажи, а только прирост стоимости (чистая прибыль) — разница между ценой продажи и документированной ценой покупки/расходами․
• Порог 8 500 МРП в деньгах: в 2026 году это составляет 36 762 500 тенге (при МРП = 4 325 тенге)․
• Расширение перечня имущества: правила едины для квартир, домов, коммерции, авто, ДДУ и криптовалюты․

Сроки владения: когда налог не платить?

Главное правило 2026 года: освобождение от ИПН предоставляется, если недвижимость находилась в собственности не менее 2 лет (24 календарных месяцев) на момент продажи․

Важные нюансы по срокам:

• Общее правило (покупка, строительство): 2 года․
• Наследие, приватизация, дарственная от близких родственников: для этих оснований возникновения права собственности часто сохраняется льготный срок в 1 год (или налог не удерживается вообще при выполнении условий, уточняйте по конкретному основанию в НК РК ст․ 346)․
• Долевое участие (ДДУ): срок владения исчисляется с момента государственной регистрации перехода права собственности (подписания акта приема-передачи), а не с даты договора․

Как рассчитывается налог: формула и ставки

Налог уплачивается с дохода в виде прироста стоимости имущества․

Формула налоговой базы:

Налоговая база = Цена продажи (по договору) – Расходы на приобретение/создание

Что включается в расходы (уменьшают базу):

• Цена покупки, указанная в договоре купли-продажи (или акт приема-передачи по ДДУ)․
• Расходы на капитальный ремонт, реконструкцию, перепланировку (подтвержденные чеками/договорами)․
• Проценты по ипотечному кредиту (в пределах норм НК РК)․
• Нотариальные и регистрационные сборы, комиссии риелторов (при наличии документов)․

Ставки ИПН в 2026 году (прогрессивная шкала):

1. 10%, применяется к сумме годовой совокупной прибыли от продажи имущества в пределах 8 500 МРП (в 2026 г․, 36 762 500 тенге)․
2. 15% — применяется к части прибыли, превышающей 8 500 МРП․

Примечание: Лимит 8 500 МРП является годовым и суммирует прибыль от продажи ВСЕХ имущественных объектов за календарный год (квартиры + машина + акции и т․д․)․

Примеры расчета налога в 2026 году

Пример 1: Прибыль в пределах лимита (ставка 10%)

• Куплена квартира в 2023 г․ за 40 000 000 ₸․
• Продана в 2026 г․ за 55 000 000 ₸․
• Срок владения > 2 лет? Нет (прошло ~3 года, но если куплена в 2024 — прошло < 2 лет)․ Допустим, куплена в 2024 г․ -> налог платим․
• Прибыль: 55 000 000 – 40 000 000 = 15 000 000 ₸․
• 15 000 000 ₸ < 36 762 500 ₸ (лимит 8 500 МРП)․
• Налог: 15 000 000 × 10% = 1 500 000 тенге․

Пример 2: Прибыль превышает лимит (ставки 10% + 15%)

• Куплен дом в 2024 г․ за 50 000 000 ₸․
• Продан в 2026 г․ за 120 000 000 ₸․
• Прибыль: 70 000 000 ₸․
• Расчет:
  • Первые 36 762 500 ₸ × 10% = 3 676 250 ₸․
  • Остаток (70 000 000 – 36 762 500 = 33 237 500 ₸) × 15% = 4 985 625 ₸․

Пример 3: Убыток или нулевая прибыль

Если цена продажи ≤ документированных расходов на покупку/улучшение, налоговая база = 0․ Налог не удерживается․ Декларацию подавать, как правило, не нужно (если нет других оснований), но документы на расходы нужно хранить 5 лет․

Какое имущество подпадает под новые правила?

Единый подход (статья 346 НК РК) распространяется на доходы от реализации:

• Жилой недвижимости (квартиры, дома, доли, комнаты)․
• Нежилой недвижимости (офисы, склады, гаражи, земельные участки)․
• Транспортных средств (легковые авто, мотоциклы, спецтехника)․
• Прав требования по договорам долевого участия (cession/цессия)․
• Цифровых активов (криптовалюта, токены)․
• Ценных бумаг (акции, облигации — если не торгуются на фондовой бирже в установленном порядке)․

Порядок уплаты и декларирования

Кто удерживает налог (Налоговый агент)?

• Нотариус, при нотариальном удостоверении сделки (большинство сделок с недвижимостью)․
• ЦОН (Центр обслуживания населения) — при регистрации сделки в простой письменной форме (редко для недвижимости)․
• Покупатель (налоговый агент) — если сделка без нотариуса/ЦОН (например, продажа доли, гаража в СНТ иногда), покупатель обязан удержать и перечислить налог․

Сроки:

• Налоговый агент удерживает налог в день регистрации сделки (передачи денег/подписания акта)․
• Перечисление в бюджет — не позднее 25-го числа месяца, следующего за месяцем удержания․

Декларация по форме 240․00:

Физическое лицо (резидент РК) подает декларацию до 31 марта года, следующего за отчетным (то есть до за 2026 год), если:

• Налог не был удержан налоговым агентом․
• Прибыль превысила 8 500 МРП (для корректного расчета 15% на превышение)․
• Есть желание зачесть убытки прошлых лет или применить налоговые вычеты (стандартные, инвестиционные)․

Особенности продажи прав по ДДУ (Цессия)

С 2026 года продажа права требования по договору долевого участия (переуступка долевого участия) облагается аналогично продаже готовой недвижимости․

• Доход: Цена цессии – Цена первичного ДДУ (включая доп․ соглашения, оплаченные проценты за ипотеку на стадии стройки)․
• Срок владения: 2 года с момента регистрации права собственности на объект (после сдачи дома)․ Если продажа прав происходит до сдачи дома (на стадии стройки), срок владения для освобождения от налога, 2 года с момента заключения ДДУ (уточняется в п․ 3 ст․ 346 НК РК)․
• Налоговый агент — нотариус (цессия требует нотариальной формы)․

Налоговые вычеты и льготы

Несмотря на ужесточение правил, сохраняются механизмы снижения нагрузки:

• Стандартный вычет: 882 МРП в год (в 2026 г․ ~3,8 млн тенге) — предоставляется резидентам РК по заявлению в декларации 240․00 (не применяется агентом автоматически при удержании)․
• Инвестиционный вычет: за расходы на покупку жилья (ипотека, накопления), по сложной схеме, требует подачи декларации․
• Перенос убытков: убыток от продажи имущества можно переносить вперед на 10 лет для покрытия будущей прибыли от продажи имущества․

Частые ошибки и риски в 2026 году

1. Занижение цены в договоре: КГД имеет право пересчитать налог по рыночной стоимости (кадастровой/оценочной), если договорная цена явно занижена․ Штрафы и пени неизбежны․
2. Потеря документов на расходы: Без чеков на ремонт, договоров ипотеки, квитанций за сборы, база будет максимальной (цена продажи минус только цена покупки по старому договору)․
3. Игнорирование лимита 8 500 МРП: Продажа в одном году квартиры и машины суммируется․ Если суммарная прибыль > 36,7 млн тенге — на превышение 15%․
4. Несвоевременная подача декларации: Штраф за несдачу — 15 МРП (за 2026 г․ ~65 тыс․ тенге) за каждый просроченный документ․

Налоговая реформа 2026 года сделала систему более прогрессивной: малые и средние приросты стоимости облагаются по привычной ставке 10%, а значительная спекулятивная прибыль, по 15%․ Увеличение минимального срока владения до 2 лет стимулирует долгосрочное владение недвижимостью․

Главные рекомендации продавцу в 2026 году:

• Заранее соберите полный пакет документов, подтверждающих расходы на приобретение и улучшение объекта․
• Рассчитайте ожидаемую прибыль и налог заранее (калькуляторы на сайте КГД или у бухгалтера)․
• Учтите суммарный лимит 8 500 МРП, если планируете несколько сделок в году․
• Сдавайте декларацию 240․00 до 31 марта 2027 г․ для возврата возможных переплат или применения вычетов․

Данная статья носит информационный характер на основе положений Налогового кодекса РК, действующих с , и открытых разъяснений КГД МФ РК․ Для принятия решения по конкретной сделке рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или в колл-центр 1414․