Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Понижающий коэффициент — это инструмент‚ который широко применяется в строительных подрядах‚ государственных закупках по 44-ФЗ и 223-ФЗ‚ а также в договорах долевого участия (ДДУ). В этой статье подробно разберём‚ что такое понижающий коэффициент‚ как он рассчитывается‚ где применяется и как правильно оформить его в договоре.

Что такое понижающий коэффициент

Понижающий коэффициент — это соотношение итоговой цены‚ предложенной победителем торгов‚ к начальной (максимальной) цене контракта (НМЦК). Он показывает‚ насколько участник закупки снизил цену в ходе аукциона или конкурса.

Формула расчёта выглядит следующим образом:

К = Цена победителя / Начальная (максимальная) цена контракта

Например‚ если НМЦК составляла 1 200 000 рублей‚ а победитель предложил 900 000 рублей‚ то понижающий коэффициент будет равен:

К = 900 000 / 1 200 000 = 0‚75

Где применяется понижающий коэффициент

Государственные контракты по 44-ФЗ — при заключении контракта по итогам электронных процедур коэффициент снижения применяется к цене каждого этапа исполнения контракта или к отдельным позициям сметы.
Договоры строительного подряда — договорной (тендерный) коэффициент применяется к сметной стоимости работ‚ рассчитанной по расценкам ФЕР-2001.
Договоры долевого участия (ДДУ) — площадь балконов и лоджий умножается на понижающий коэффициент (например‚ 0‚3 для лоджий или 0‚5 для балконов)‚ чтобы справедливо отразить их меньшую полезность по сравнению с жилыми комнатами. Коэффициент 0‚5 для лоджий введён для обязательного применения с .
Договоры с НПФ — понижающие коэффициенты могут устанавливаться при досрочном снятии средств долгосрочных сбережений.

Нормативная база

Порядок применения понижающих коэффициентов в сметном деле регулируется следующими документами:

МДС 81-35.2004 — методика определения стоимости строительной продукции;
Общие положения и технические части к ФЕР-2001 (федеральные единичные расценки);
Федеральный закон № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок»;
Жилищный кодекс РФ и СП 54.13330 — в части расчёта площади квартир с учётом лоджий и балконов.

Как оформить понижающий коэффициент в договоре: структура и образец формулировок

При заключении договора подряда или госконтракта условие о понижающем коэффициенте должно быть чётко прописано. Ниже приведён примерный образец формулировок.

Пример пункта договора

«Цена настоящего Договора определена по итогам электронного аукциона и составляет ________ (__________) рублей ___ копеек‚ в т.ч. НДС ___%.

Цена Договора сформирована с применением понижающего коэффициента‚ равного 0‚____‚ рассчитанного как отношение цены‚ предложенной Подрядчиком по итогам аукциона‚ к начальной (максимальной) цене контракта:

К = ________ руб. / ________ руб. = 0‚____.

Понижающий коэффициент применяется к итоговой стоимости работ по локальному сметному расчёту (Приложение № 1)‚ а также к стоимости каждого этапа работ при их приёмке и оплате».

Что обязательно указать в договоре

точное значение коэффициента и порядок его расчёта;
к каким суммам применяется коэффициент (ко всей смете‚ к этапам‚ к отдельным позициям);
применяется ли коэффициент к стоимости материалов и оборудования (часто заказчики требуют применять его только к работам‚ а материалы оплачивать по фактической стоимости — это нужно зафиксировать);
порядок применения коэффициента при приёмке-сдаче работ и оформлении актов КС-2‚ КС-3;
является ли цена твёрдой или может корректироваться.

Пример сметы с понижающим коэффициентом

В сметной документации понижающий коэффициент обычно отражается в итоговой части локального сметного расчёта. Алгоритм расчёта приводится после итогов сметы:

Индексы пересчёта в текущий уровень цен;
Понижающий (тендерный) коэффициент К = 0‚75;
НДС 20% — 180 000 руб.;
Всего по смете: 1 080 000 руб;

В сметных программах (например‚ Гранд-Смета) коэффициент можно ввести несколькими способами:

через «Параметры сметы» (клавиша F6) — тендерный коэффициент‚ рекомендуемый вариант;
как договорной (понижающий) коэффициент в лимитированных затратах до других ЛЗ — используется реже.

Судебная практика

Суды неоднократно разбирали споры‚ связанные с применением понижающего коэффициента:

Определение Верховного Суда РФ № 306-ЭС17-13742 от , рассматривались вопросы доходов и налогов субподрядчика при применении генподрядчиком понижающего коэффициента и удержании гарантийного взноса.
По делам о благоустройстве территорий суды указывали‚ что если контракт предусматривает применение понижающего коэффициента‚ то он применяется при приёмке-сдаче работ ко всей стоимости фактически выполненных работ.
В спорах по обеспечению исполнения обязательств суды подтверждали правомерность расчёта суммы обеспечения с применением понижающего коэффициента как процентного соотношения цены победителя к НМЦК.

Типичные ошибки и риски

Отсутствие в договоре порядка применения коэффициента — приводит к спорам при оплате: заказчик применяет коэффициент к актам КС-2‚ а подрядчик считает‚ что цена уже окончательная.
Применение коэффициента к материалам — если это не оговорено‚ подрядчик может понести убытки‚ так как материалы закупаются по рыночным ценам.
Неверный расчёт коэффициента — округление до сотых вместо более точных значений может исказить итоговую цену.
В ДДУ — дольщикам важно проверить‚ как в договоре прописаны «Общая площадь» и «Окончательная общая площадь»‚ и какой коэффициент применён к лоджиям и балконам (0‚3 или 0‚5)‚ чтобы понимать‚ за что именно они платят.

Понижающий коэффициент: определение, расчет, применение и оформление в договоре