Сделки купли-продажи недвижимости между близкими родственниками — довольно распространенная практика в России. Многие полагают‚ что если мать продает квартиру сыну‚ то никаких налогов платить не нужно‚ ведь сделка происходит «внутри семьи». Однако это не совсем так. Разберемся в нюансах подробно.
Облагается ли налогом продажа квартиры между родственниками
Ключевой момент‚ который необходимо понимать: при купле-продаже недвижимости между близкими родственниками налоговых льгот не предусмотрено. Освобождение от НДФЛ при сделках между членами семьи действует только при дарении‚ но не при продаже.
Таким образом‚ если мать продает квартиру сыну‚ она получает доход‚ который в общем порядке облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (или 15% с суммы дохода‚ превышающей установленный порог).
Когда налог платить не нужно
Освобождение от НДФЛ при продаже квартиры зависит не от степени родства‚ а от срока владения недвижимостью:
- Минимальный срок владения 5 лет — общее правило. Если мать владела квартирой более 5 лет‚ налог при продаже не платится независимо от того‚ кто покупатель.
- Срок владения 3 года — применяется в особых случаях:
- квартира получена в наследство;
- квартира получена в дар от близкого родственника;
- квартира приватизирована;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
- продается единственное жилье (с учетом установленных условий).
Если минимальный срок владения истек‚ мать освобождается от уплаты НДФЛ и от подачи декларации 3-НДФЛ.
Как рассчитывается налог‚ если срок владения не истек
Если квартира находилась в собственности меньше минимального срока‚ мать должна уплатить налог с дохода от продажи. При этом налоговую базу можно уменьшить одним из способов:
- Имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей — из суммы продажи вычитается 1 млн руб.‚ и налог платится с остатка.
- Уменьшение дохода на расходы — если мать ранее покупала эту квартиру и сохранились подтверждающие документы‚ налог платится только с разницы между ценой продажи и ценой покупки.
Также важно помнить: если квартира продана по цене ниже 70% от кадастровой стоимости‚ налог будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости‚ умноженной на коэффициент 0‚7. Занижать цену в договоре бессмысленно — ФНС легко узнает о сделке из данных ЕГРН‚ где хранятся сведения о недвижимости и ее владельцах.
Может ли сын получить имущественный вычет
Здесь кроется важный нюанс. Согласно Налоговому кодексу РФ‚ имущественный налоговый вычет при покупке жилья не предоставляется‚ если сделка совершена между взаимозависимыми лицами. К таковым относятся супруги‚ родители‚ дети‚ братья и сестры‚ опекуны и подопечные.
Следовательно‚ сын‚ купивший квартиру у матери‚ не сможет получить вычет в размере до 2 млн рублей (возврат до 260 тыс. руб.)‚ а также вычет по ипотечным процентам. Это существенный минус такой сделки по сравнению с покупкой жилья у постороннего продавца.
Альтернатива — дарение
Если цель — передать квартиру сыну без налоговых последствий‚ стоит рассмотреть договор дарения. При дарении недвижимости между близкими родственниками (родителями и детьми‚ супругами‚ бабушками‚ дедушками и внуками‚ братьями и сестрами) одаряемый полностью освобождается от НДФЛ. То есть сын‚ получивший квартиру в дар от матери‚ налог не платит.
Однако у дарения есть свои особенности:
- дарение безвозмездно — мать не получает денег;
- отменить дарение после регистрации перехода права крайне сложно;
- если сын позже решит продать квартиру раньше истечения 3 лет владения‚ ему придется платить НДФЛ (при этом он сможет учесть расходы дарителя на приобретение жилья при наличии документов).
Порядок действий при продаже
- Определить срок владения квартирой матерью.
- Если срок меньше минимального — рассчитать налог с учетом вычета или расходов.
- Заключить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права в Росреестре.
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.
- Уплатить налог до 15 июля.
При продаже квартиры матерью сыну налог уплачивается на общих основаниях — родство не дает льгот. НДФЛ можно избежать только если истек минимальный срок владения (3 или 5 лет). Сын при такой сделке теряет право на имущественный вычет. Если цель — безналоговая передача жилья внутри семьи‚ оптимальным вариантом часто становится дарение. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или юристом‚ чтобы выбрать наиболее выгодный и безопасный вариант.