Тема налогообложения операций с недвижимостью всегда вызывает много вопросов. В названии вашей рубрики — «Земельный налог при продаже земельного участка для юрлиц» — содержится распространенная терминологическая неточность. Важно сразу разграничить два понятия:

• Земельный налог, это имущественный налог, который платится ежегодно за владение участком (ст. 388 НК РФ).
• Налог на прибыль / НДС — это налоги, которые возникают в момент продажи (отчуждения) участка (гл. 25, 21 НК РФ).

В данной статье мы подробно разберем оба аспекта: как правильно рассчитать и уплатить ежегодный земельный налог в год продажи, а также какие налоги на доход (прибыль) и НДС возникают у юридического лица-продавца.

Налог на прибыль организации от продажи земельного участка

Для российских организаций (на ОСНО) основным налогом при продаже недвижимости является налог на прибыль (статья 247, 274 НК РФ). Доход от продажи участка включается в совокупный доход и облагается базовой ставкой 20% (3%, федеральный бюджет, 17%, региональный).

Определение налоговой базы

Налоговая база = Доходы от продажи – Расходы на приобретение/создание (п. 1 ст. 274 НК РФ).

Доходы (п. 1 ст. 250 НК РФ):

• Стоимость участка по договору купли-продажи (ДКП).
• Если цена в договоре занижена по сравнению с рыночной (более чем на 20%), налоговая инспекция имеет право пересчитать доход по рыночной стоимости (п. 2 ст. 40 НК РФ).

Расходы, уменьшающие базу (ст. 254, 258, 264 НК РФ):

Юрлицо может списать в расходы (при наличии документов):

1. Первоначальную стоимость участка: цена покупки у предшественника, судебные издержки, гошпошлины, нотариальные услуги, кадастровые работы при первичном оформлении.
2. Капитальные вложения: затраты на мелиорацию, обмеление, очистку, возведение инженерных сетей, если они увеличивали стоимость земельного участка как объекта недвижимости (а не строящегося объекта).
3. Прямые расходы на продажу: комиссия риелтора/агентства, реклама, оценка, нотариальное заверение сделки (если обязательно), гошпошлина за регистрацию перехода права (обычно платит покупатель, но если платит продавец — это расход).

Важно: Если участок учитывался как основное средство (ОС) или материальные запасы (МЗ), порядок списания остаточной стоимости имеет свои нюансы (амортизация для ОС не восстанавливается, для МЗ списывается полная стоимость). Для инвестиционных объектов недвижимости (ИОН) амортизация не начисляется, списывается первоначальная стоимость.

Авансовые платежи

Организации, применяющие календарный год как налоговый период, обязаны вносить авансовые платежи по результатам 1-го квартала, полугодия, 9 месяцев (ст. 286 НК РФ). Продажа участка в течение года увеличивает налоговую базу соответствующего отчетного периода, что ведет к увеличению авансового платежа.

Особенности для УСН (Доходы минус расходы)

Если организация на УСН «Доходы минус расходы» (15% или сниженная региональная ставка):

• Доход учитывается по начислению (дата перехода права собственности по ЕГРН или договору).
• Расход (стоимость участка) учитывается только после оплаты покупателем (п. 2 ст. 346.17 НК РФ) и при наличии документа о переходе права. Расходы на улучшение участка (мелиорация) также учитываются после оплаты.

---

НДС при продаже земельного участка

Вопрос НДС критически важен, так как ставка 20% (с 2025 г. — дифференцированные ставки 20%/10% по ст. 164 НК РФ в ред. ФЗ от № 389-ФЗ) может существенно повлиять на экономику сделки.

Когда НДС НЕ облагается (исключения ст. 149, 150 НК РФ):

• Продажа земельных участков сельхозназначения (кроме случаев, когда они изъяты из оборота или ограничены в обороте, или предназначены для несельхоз нужд).
• Продажа участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства, животноводства (если они предоставлены в собственность гражданам бесплатно или за символическую плату и продаются этими гражданами — но это касается физлиц; для юрлиц это исключение работает, если участок изначально был таким и продается юрлицом? Нет, для юрлиц это исключение обычно не работает, так как юрлица не могут ведать ЛПХ. Ключевой момент: исключение по ст. 149 НК РФ действует для любого продавца, если объект — участок для ЛПХ/садоводства/дачного строительства, находящийся в собственности. Но юрлица редко владеют такими участками).
• Продажа участков, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в обороте (ст; 150 НК РФ) — операция не облагается НДС (и не дает права на вычет).

Когда НДС облагается (общий случай):

Продажа участков:

• промышленного, энергетического, транспортного, коммунального назначения;
• земель населенных пунктов (под ЖКХ, под строительство торговых центров, складов, офисов и т.д.);
• лесного и водного фонда (если разрешен оборот);
• запасных земель (если переведены в иную категорию).

Ставка: 20% (с 2025 года для отдельных категорий товаров/услуг введены ставки 10% и 0%, но для реализации прав на земельные участки общего назначения сохраняется 20%, если не попадает под льготные категории ст. 164 НК РФ).

Налоговая база по НДС (ст. 154 НК РФ):

Полная стоимость договора (все полученные денежные средства, включая авансы, зачеты задолженности, стоимость в натуре).

Момент возникновения обязательства: более ранний из событий: отгрузка (передача по акту) или получение оплаты (аванса). При получении аванса — НДС исчисляется от суммы аванса. При окончательном расчете, от полной стоимости с вычетом уже исчисленного по авансам НДС.

«НДС к уплате» и вычеты:

Продавец выставляет счет-фактуру. Покупатель (если он плательщик НДС) принимает вычет. Продавец имеет право на вычет «входного» НДС, связанного с приобретением/улучшением этого участка (если он не был принят к вычету ранее и есть счет-фактуры/УПД).

---

Земельный налог (имущественный) в год продажи

Это именно тот налог, который называется «Земельный налог» (Глава 31 НК РФ). Он платится за владение участком.

Кто платит в год продажи?

Плательщиком является лицо, зарегистрированное в ЕГРН в качестве собственника на 1-е число соответствующего месяца (п. 2 ст. 389 НК РФ).

• Если право перешло к покупателю 15 мая: за январь–май платит продавец, за июнь–декабрь, покупатель.
• Если право перешло 1 мая: за май платит покупатель (так как на 1-е число мая он уже собственник).

Расчет налога за неполный год (п. 4 ст. 396 НК РФ):

Налог = Земельный налог за год × Кд / Кн, где:

• Кд — количество полных месяцев владения в налоговом периоде (месяц считается полным, если право было на 1-е число месяца).
• Кн — количество месяцев в налоговом периоде (12).

Кадастровая стоимость и ставки (ст. 394, 395 НК РФ):

• База, кадастровая стоимость на 1-е число налогового периода (или на дату внесения в реестр, если участок появился в году).
• Ставка 0,3%: сельхозугодья, участки под ЛПХ/садоводство/дачное/животноводство, под ЖИ, под инфраструктуру населенных пунктов, под объекты культурного наследия.
• Ставка 1,5%: все остальные участки (промышленные, коммерческие, под ТЦ, склады, офисы, незавершенные стройки под коммерцию).

Авансовые платежи по земельному налогу (ст. 396 НК РФ):

Организации платят авансовые платежи за 1-й квартал, полугодие, 9 месяцев. Сумма аванса = 1/4 годового налога (исчисленного на начало года). В год продажи авансы платятся до момента перехода права. В итоговом расчете за год (сдается декларация до 1 февраля след. года) авансы зачитываются.

Льготы для организаций (ст. 395 НК РФ):

Федеральный уровень льгот для юрлиц по земельному налогу не предусмотрен (в отличие от физлиц — пенсионеров, инвалидов и т.д.). Льготы могут устанавливать только законы субъектов РФ (региональные законы). Часто это льготы для СМСП, организаций-агропромкомплекса, СКТ/СНТ и т.п. Необходимо проверить Закон вашего региона.

---

Особенности с 2025 года: сроки владения и пересчет кадастровой стоимости

Согласно предоставленной информации и изменениям законодательства:

Пересчет кадастровой стоимости (ФЗ от № 242-ФЗ, в силах с 2025 г.)

Порядок определения кадастровой стоимости изменен. Теперь она устанавливается на основе нормативных денежных оценок, утверждаемых Росреестром. Это может привести к изменению налоговой базы по земельному налогу с 2025 года. Организации должны проверить актуальную кадастровую стоимость на сайте Росреестра или в ЕГРН.

Минимальный срок владения (актуально для НДФЛ физлиц, но важно для понимания контекста)

Для юридических лиц понятие «минимальный срок владения» для освобождения от налога на прибыль не существует. Юрлицо всегда платит налог на прибыль с дохода от продажи (за вычетом расходов), независимо от срока владения (3 года, 5 лет или 1 день). Это критически важное отличие от физлиц (НДФЛ).

Разделение/объединение участков (ФЗ от № 476-ФЗ, с 2025 г.)

При разделе или объединении земельных участков срок владения вновь образованных участков исчисляется с момента возникновения права на исходный участок. Это важно, если юрлицо разделяет участок перед продажей — срок владения «переносится», но, повторюсь, для налога на прибыль юрлиц это не дает освобождения.

---

Порядок отчетности и сроки

Налог / Отчетность	Форма / Документ	Срок сдачи / уплаты
Налог на прибыль (годовой)	Декларация по налогу на прибыль	До 28 марта года, следующего за отчетным (с 2025 г. — до 28 марта, для 2024 г. было до 28 марта 2025 г.)
Авансовые платежи по налогу на прибыль	Расчет авансовых платежей (не сдается в ФНС, хранится у налогоплательщика, платеж — по КБК)	До 28 числа месяца, следующего за отчетным периодом (квартал, полугодие, 9 мес.)
НДС	Декларация по НДС	До 25 числа месяца, следующего за кварталом
Земельный налог (годовой)	Декларация по земельному налогу (утв. Приказом ФНС от № ЕД-7-21/1087@)	До 1 февраля года, следующего за отчетным
Авансовые платежи по земельному налогу	Расчет авансовых платежей	Сроки устанавливаются региональным законом (обычно к 15-м числу месяца, следующего за отчетным периодом)

---

Типичные ошибки и риски для юрлиц

1. Игнорирование НДС. Продажа коммерческого участка без начисления НДС (или с применением 0% без оснований) ведет к начислению налога, пени и штрафов (ст. 122, 75 НК РФ).
2. Занижение цены в ДКП. Налоговая пересчитает доход по рыночной стоимости (п. 2 ст. 40 НК РФ). Рыночность подтверждается отчетом оценщика. Экономия на налоге на прибыль (20%) часто не окупает риски по ст. 40 НК РФ и возможные претензии покупателя (НДС).
3. Недокumentирование расходов. Отсутствие актов приема-передачи, счетов-фактур, договоров подряда на мелиорацию/инженерные сети — невозможность списать расходы, налоговая база = всей выручке.
4. Ошибка в моменте перехода права для УСН. Расход учитывается только после оплаты и перехода права. Если деньги не получены к концу года — расход переносится на следующий год, а доход — в текущий. Возникает «налог на воздух».
5. Неуплата земельного налога за месяцы владения. Часто продавцы забывают сдать декларацию и заплатить налог за неполный год владения, считая, что «уже продал». Налоговая вышлет требование через 3 года (п. 4 ст. 396 НК РФ).
6. Продажа участка с незавершенным строительством. Если на участке есть незавершенный объект (ОНС), продажа идет в комплексе. НДС и налог на прибыль считаются по совокупной стоимости. Списание стоимости ОНС имеет свои правила (амортизация не начислялась, списывается первостоимость).

---

Пошаговый алгоритм действий при продаже

1. Определить категорию земли и вид разрешенного использования (ВРИ). От этого зависит ставка земельного налога (0,3% или 1,5%) и облагаемость НДС.
2. Получить выписку из ЕГРН на участок (проверить обременения, аресты, точность площади и кадастровой стоимости).
3. Заказать отчет об оценке рыночной стоимости у СРО-оценщика (для обоснования цены в договоре и защиты от ст. 40 НК РФ).
4. Собрать документы на расходы: ДКП покупки, акты приема-передачи, счета-фактуры/УПД на мелиорацию/инженерию, чеки на гошпошлины/нотариус/оценку при покупке.
5. Составить ДКП. Зафиксировать цену, порядок расчетов (аванс/постоплата), момент перехода права (обычно при регистрации в Росреестре), гарантии отсутствия обременений.
6. Провести расчеты (безнал). Получить деньги на р/с.
7. Подать документы на регистрацию перехода права в МФЦ/Росреестр (электронно или на бумаге).
8. Выставить счет-фактуру/УПД в день перехода права (или получения аванса) с начислением НДС (если облагается).
9. Исчислить и уплатить авансовые платежи по налогу на прибыль и НДС за отчетный период сделки.
10. Исчислить земельный налог за месяцы владения в году продажи (включить в расчет авансов текущего года, в итоговую декларацию за год).
11. Сдать налоговую декларацию по налогу на прибыль и НДС за период сделки, по итогам года, декларацию по земельному налогу.

---

Резюме

Для юридического лица продажа земельного участка, это сложное налоговое событие, затрагивающее сразу три налога:

• Налог на прибыль (20%) — с разницы между выручкой и документально подтвержденными затратами на приобретение/улучшение/продажу. Льгот по сроку владения нет.
• НДС (20%), с полной стоимости договора (кроме участков сельхозназначения и ЛПХ/садоводства/дачного строительства). Вычет возможен по «входному» НДС.
• Земельный налог (0,3% / 1,5% от кадстоимости) — пропорционально месяцам владения в году продажи. Льготы для юрлиц только региональные.

Ключ к оптимизации: грамотное документирование всех расходов на приобретение и улучшение участка (снижает базу по налогу на прибыль), своевременная оценка рыночной стоимости (защита от ст. 40 НК РФ) и правильное определение ВРИ участка (определяет ставку земельного налога и облагаемость НДС).

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство часто меняется (актуально на 2025–2026 гг.). Принятие решений по конкретной сделке рекомендуется согласовывать с профессиональным налоговым консультантом или главным бухгалтером организации.